Asuntosijoittaminen on yksi vaivattomimpia ja varmimpia tapoja kasvattaa omaa varallisuutta. Toki tämäkin sijoitusmuoto vaatii taustatutkimusta ja perehtymistä, mutta sen ymmärtäminen on konkreettisuutensa ansiosta helpompaa, kuin monen muun sijoitusinstrumentin.

Asuntosijoittajan tärkein työkalu on laskin. Älä pelkää, vuokratuoton laskemiseen tarvitaan vain yksi simppeli kaava, jonka perusteella hyvän sijoituskohteen erottaa huonommista sijoituskohteista.

Tuotto = (vuokra – hoitovastike) x 12 / velaton hinta + varainsiirtovero x 100%

Se mikä on hyvä tuottoprosentti, on riippuvainen kohteen sijainnista, iästä ja myös sijoittajan mielipiteestä. Uudiskohteesta saatava tuotto on minun mielestäni hyvä, kun tuottoprosentti asettuu 4,5-5,5% välille, etenkin kun asunto sijaitsee kasvukeskuksissa, kuten PK-seutu, Turku, Tampere ja Jyväskylä. Mikäli tuottoprosentti on uudiskohteessa yli 5,5%, se on jo mielestäni erinomainen. Uudiskohteesta ostettu asunto on luonnollisesti kallis, koska lähitulevaisuudessa ei ole luvassa remonttikustannuksia. Kohteen korkea hinta painaa tuottoprosentteja ymmärrettävästi alaspäin.

Mikäli sijoitusasunnolta haluaa korkeampaa tuottoa, niin sellaisia kohteita löytyy usein pienemmiltä paikkakunnilta vanhemmista taloyhtiöistä. Suurempaa tuottoa seuraa aina suurempi riski, sillä vanhoissa taloyhtiöissä tulee väistämättä eteen kalliita remontteja. Suurempaa tuottoa haviteltaessa ”kotiläksyjen” tekeminen on entistä tärkeämpää, kuin uudiskohteisiin sijoittaessa. Pienemmillä paikkakunnilla paikallistuntemuksesta on apua, sillä asunnon houkuttelevuus vuokramarkkinoilla ei ole ainoastaan hinnasta kiinni, vaan siihen vaikuttaa myös kohteen sijainti, väestörakenne ja alueen maine. Kun tietää mitä tekee, voi löytää sijoituskohteita, joiden tuotto kohoaa jopa 10% vuodessa.

Esimerkki 1.

• https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/jyv%C3%A4skyl%C3%A4/15574187
• Tuotto = (520€ – 90,75€) x 12 / 104500€ + 2090 x 100% = 4,83%

Uudiskohteeksi tuo olisi ihan kelvollinen sijoituskohde ja lopullinen tuottoprosentti voisi nousta vielä korkeammalle, jos kohteen saisi hieman matalemmalla hinnalla. Jos tästä kohteesta menisi 100 000€ tarjous läpi, niin tuottoprosentti nousisi juuri yli viiteen prosenttiin. Jyväskylää kun en tunne, niin selvittäisin ennen tarjouksen tekemistä paikallisten kontaktien avulla, että millainen kohteen sijainti asukkaan mielestä on ja miettisin, että millaiset ihmiset olisivat asunnosta kiinnostuneita. Nopealla silmäyksellä oikotien vuokraportaaliin selvisi, että kyseisellä alueella ei näyttänyt olevan muita uusia yksiöitä vuokrattavana. Siitä voi päätellä, että asunnolla voisi olla kysyntää, koska muita vastaavia ei alueelta löydy.

Esimerkki 2.

• https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/nokia/15556263
• Tuotto = (440€ – 127,69€) x 12 / 58000€ + 1160€ x 100% = 6,33%

Tuottoprosentti on heti hieman parempi kuin uudiskohteessa, mutta vanhan taloyhtiön kohdalla on syytä tarkastella sen historiaa. Huoltohistoriasta käy ilmi, että kalleimmasta päästä remontteja oleva putkisaneeraus on tehty 2000-luvun alkupuoliskolla, joten putkistolla pitäisi pärjätä vielä muutama vuosikymmen eteenpäin. Kunnossapitoselvityksessä kuitenkin on mainittu, että piha-alueelle tullaan tekemään remonttia ja hissien peruskorjaus on edessä. Näistä aiheutuu asunnolle kustannuksia arviolta 4-8 tuhatta euroa, eivätkä varmasti ole ainoat korjaukset, mitä seuraavan kymmenen vuoden aikana tulee vastaan. Jos tätä kohdetta lähtisi tosissaan miettimään, niin jälleen kannattaisi tehdä pyyntihintaa matalampi tarjous. Taloyhtiön tuloslaskelmaan ja kustannusarvioihin olisi syytä tutustua, sillä hoitovastike on melko korkea asunnon kokoon nähden. Taloyhtiön talouteen kannattaa aina tutustua huolella, sillä sieltä voi löytyä ostopäätöksen kannalta molempiin suuntiin ratkaisevia tekijöitä. Joissakin taloyhtiöissä on saatettu kerätä hieman ylimitoitettua hoitovastiketta, jolla kerrytetään puskuria tulevia remontteja varten ja se on ostamista harkitsevan kannalta positiivinen asia. Joissain taloyhtiöissä taas vastikkeet eivät välttämättä riitä nykyisten kulujen kattamiseen, joten luvassa saattaa olla vastikkeiden korotuksia ja tämän tapahtuessa tuottoprosenttikin laskee.

*Nämä eivät ole sijoitusvinkkejä, vaan allekirjoittaneen omaa pohdintaa itselle mieluisasta sijoitusmuodosta.