Ennen oppaaseen syventymistä on hyvä pitää mielessä, ettei opas sisällä sijoitusneuvoja, eikä kirjoittaja ole tutustunut aiheeseen läheskään tarpeeksi ketään neuvoakseen tai opastaakseen. Oppaan onkin kirjoittanut sijoittamiseen pari vuotta sitten hurahtanut tulevaisuuden toivo, pilke vahvasti silmäkulmassa;) Hyviä lukuhetkiä!

Johdanto

Sana ”asuntosijoittaminen” on tällä hetkellä ehkä noin joka toisessa lauseessa mitä päästän ilmoille akatemialla tiimiläisilleni jutustellessa ja se onkin saavuttanut jo lähes kirosanan maineen. Vähintäänkin ärsyttävällä käytökselläni olen kuitenkin myös saavuttanut jotain; Atte on yhtä suuri kuin asuntosijoittaminen. Sama pätee näinkin lyhyen akatemiataipaleeni ajalta myös jo kryptovaluuttoihin ja nettisivuihin, mutta niistä enemmän myöhemmissä esseissä. Kiinnostuksen- ja osaamisen kohteeni esiintuomisella olen saanut herätettyä keskustelua kanssamielisten kanssa aiheisiin liittyen ja täten saanut myös tartutettua innostustani muihin. Kaikki kenen kanssa olen jo asuntosijoittamisesta puhunut ovat tuntuneet ymmärtävän aiheesta jo ripauksen, mutta kaikkia meitä on yhdistänyt yksi ihmettelyn kohde; mistä aloittaa?

Ei, asuntosijoittaminen ei ala Oikotielle haahuilemalla ja asuntoja kuolaamalla, missä itse haluaisi asua. Asuntosijoittajan palvelumuotoiluprosessi alkaakin siinä missä kaikki muutkin eli ymmärrystä lisäämällä. Ymmärrystä asuntosijoittamisessa on tosin asiakkaan sijasta kerättävä omien tavoitteiden, strategian ja asuntojen itsensä osalta. Ensimmäisenä on mielestäni arvokasta pohtia, onko asuntosijoittaminen edes juuri sinulle se oikea sijoittamisen muoto. Kyllä, 90 % maailman miljonääreistä hyödyntää asuntosijoittamista luodakseen vaurautta, mutta ennen kuin naureskelet tielläsi pankkiin, on asuntoja syytä tarkastella sijoituskohteena vielä vähän tarkemmin (Yates 2021).

Asunnot sijoituskohteena

Asuntosijoittamisen voi karkeasti jakaa kahteen osaan, asuntojen ostamiseen ja vuokraamiseen sekä asuntosijoitusrahastoihin. Asuntosijoitusrahastot eivät tunnetusti ole sijoituskohteena hohtaneet matalien korkotuottojen, ja omistusoikeuden puuttumisen johdosta, joten keskittykäämme tässä oppaassa osto- ja vuokrauspuoleen.

Asuntosijoittamisessa on monia niin hyviä kuin huonojakin puolia sijoituskohteena ja jotkut nostot voivat olla jopa molempia, henkilöstä ja näkökulmasta riippuen. Hyviä esimerkkejä tästä ovat sen pysyvyys ja likviditeetti. Asuntosijoittaminen vaatii aloittaakseen paljon pääomaa sekä useimmissa tapauksissa lainaa, ja asuntosijoittajaksi ryhtyessä saatatkin sitoa itsesi velkoihin seuraavaksi 25 vuodeksi. Pysyvyyden voi tosin nähdä myös hyvänä juttuna, sillä asunto tulee pysymään paikallaan vuokratuottoja tuottaen hamaan tulevaisuuteen. Asuntoa ei myöskään voi hevillä muuttaa takaisin rahaksi, mutta asuntoja ketjuttaessa mahdollistaa asunto toisaalta myös velkojen ketjuttamisen ja niin sanotun velkavivun hyödyntämisen. Ehdottomana plussana asuntosijoittamisessa pidetään myös sitä, kuinka vähän asuntosijoittaminen kärsii suhdannevaihtelusta muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Parhaassa tapauksessa sijoitusasuntoja voikin ketjuttaa jopa useita vuodessa. Uhkakuvia maalaillakseni on kuitenkin mainittava, että pahimmassa tapauksessa asunnon ollessa tyhjillään voi sijoitusasunto toisaalta olla myös useita satoja kuukaudessa vetävä rahareikä. Suurimmilta vahingoilta voi kuitenkin yksinkertaisesti välttyä vain olemalla huolellinen prosessin joka vaiheessa. Hyvä keino tähän on perehtyä huolellisesti alan saloihin kirjallisuutta lukemalla tai esimerkiksi Sijoitusasunnot.comin ja Suomen vuokranantajien sivuilta.

Strategia

Ennen lainoja, muita neuvotteluja tai Oikotien selailuja, tulisi liiketoiminnan perusteet olla kunnossa. Strategia, palvelumuotoilu, sekä kannattavuuslaskenta ovatkin asuntosijoittamisessa kaikki kaikessa. Vuokrauspalveluaan muotoillessa on asunnon vuokraamisen tapa ja tyyli hyvä valita aikaisessa vaiheessa. Valittavia vuokraustapoja on yleisen määritelmän mukaan kaksi, pitkäaikaisen vuokralaisen (vuokra-aika minimissään vuoden) hankkiminen tai AirBNB-toimintaan ryhtyminen, mutta tapoja voi tietysti myös yhdistellä haluamansa mukaan. Kaukaa viisaana voisi esimerkiksi hankkia määräaikaisen vuokralaisen, jonka sopimus loppuisi juuri ennen tulevia jääkiekon MM-kisoja. Kisat ajaisivat turisteja alueelle ja yöpymisestä asunnossasi voisi pyytää jopa hotellitasoisia hintoja yötä kohden. Asunnon pitäminen vapaana lomasesonkeina vuokrausta varten voi muutenkin olla ihan rahanarvoinen vinkki pitää mielessä. Pitkäaikaisen vuokralaisen valitsemalla voi ihannetilanteessa antaa itselleen mielenrauhan sijoitusasunnon suhteen pitkälle tulevaisuuteen. Saman vuokralaisen asuttamalla ei asunnon ylläpito vaadi sinulta suuria hallinnollisia toimia, kunhan vaan huolehdit rahaliikenteestä. AirBNB-toimintaan lähtemällä voi hyvällä sijainnilla olevalla asunnolla tienata moninkertaisesti vakituiseen vuokralaiseen nähden, mutta kyseinen potentiaali voi myös kostautua rahahanojen kuivuessa asunnon maatessa pidempiä aikoja tyhjillään. Vuokraustapaa valitessa onkin syytä ottaa huomioon juuri oma henkilökohtainen riskitoleranssinsa. (Suomen vuokranantajat 2020.)

Toinen merkittävä asia asuntosijoittamista lähestyessä on sama kuin muissakin sijoittamisen muodoissa; sijoituksen kannattavuuden varmistaminen pitkässä juoksussa. Tulot asuntosijoittaessa syntyvät vuokratulojen lisäksi asunnon arvonnoususta sekä omistusoikeuden hiljattaisesta siirtymisestä sinulle. Jälkimmäiseen näistä emme voi vaikuttaa, olettaen tietysti, ettet asuntoa heti käsirahalla kuitannut. Vuokratulojen ja asunnon arvonnousun tärkeyttä vertaillessa jakautuvat sijoittajat yleensä kahteen koulukuntaan. Aloittavana sijoittajana on kuitenkin yleisen säännön mukaan hyvä arvottaa vuokratuottojen vakautta arvonnousun ylitse. Tärkeintä aloittavalla sijoittajalle onkin varmistaa nettopositiivinen kassavirta sijoitusasunnostaan, mahdollisimman nopeasti. Hyvä kikka tämän mahdollistamiselle ja yleisien alkutappioiden välttämiselle onkin asunnon ostaminen valmiilla vuokralaisella.

Yhteenveto

Kuten jo oppaan alussa totesin, ei kokemukseni riitä antamaan valideja sijoitusneuvoja, mutta nyt aiheesta pintaraapaisun paperille riipaisseena, heräsi myös mielenkiintoni kirjoittaa aiheesta laajemmin. Miltä kuulostaisi Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle II?

Lähteet

Kannisto, O. Korhonen, M. Rämö, A. & Vuorio, E. 2020. Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille. Tilastokeskus. Artikkeli tutkimuksesta. Viitattu 1.5.2022. https://test.verkko.stat.fi/tietotrendit/artikkelit/2020/yli-puolet-viime-vuonna-myydyista-yksiosta-meni-sijoittajille/

Suomen vuokranantajat. 2019. Tuottotutkimus. Pellervon Taloustutkimus PTT:n tekemä tutkimus. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/tuottotutkimus-2019/

Suomen vuokranantajat. 2020. Aloittelevan asuntosijoittajan opas. PDF-opas. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2020/07/Aloittelevan-asuntosijoittajan-opas-2020.pdf

Suomen vuokranantajat. n.d. Asuntosijoittaminen. Verkkosivusto asuntosijoittamisesta. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen

Yates, J. 2021. 90% of the World’s Millionaires Do This to Create Wealth. The College Investor. Blogi-kirjoitus. Viitattu 29.4.2022. https://thecollegeinvestor.com/11300/90-percent-worlds-millionaires-do-this/