Missä viipyy Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle II? No tässähän se! Ennen oppaaseen syventymistä on jälleen hyvä pitää mielessä, ettei opas sisällä sijoitusneuvoja, eikä kirjoittaja ole tutustunut aiheeseen läheskään tarpeeksi ketään neuvoakseen tai opastaakseen. Opas onkin riipaistu kasaan allekirjoittaneen lähdettyä jahtaamaan unelmiaan asuntosijoittamisen ihmeellisessä maailmassa, edelleen pilke vahvasti silmäkulmassa;) Hyviä lukuhetkiä!

Toiminnan kannattavuus

Kannattavuutta laskiessa on hyvä unohtaa AirBNB-kikkailut hetkeksi ja keskittyä numeroihin pitkässä juoksussa. Tärkeimpänä näistä pidetään vuokratuoton laskemista kuukausitasolla. Kaava tämän laskemiselle on yksinkertaisuudessaan seuraava: Tulot miinus Menot. Tulot kuukausitasolla muodostuvat vuokratuloista, mutta menoihin on huomioitava lainakulujen lisäksi myös muun muassa vesimaksu, yhtiövastike ja kaikki muut asunnosta aiheutuvat pienemmätkin kulut. Myös remontoinnin varalta on hyvä budjetoida kuluja laskiessa. Toiminnan kannattavuus vaatii myös usein useamman asunnon kulujen kattamiseksi ja toiminta muuttuukin yleensä sitä kannattavammaksi, mitä useampi asunto sinulla on omistuksessasi.

Kuten aikaisemmin jo mainitsinkin, laskelmat kannattavuudesta pitää olla tiedossa jo ennen ensimmäistäkään kädenpuristusta tai allekirjoitusta. Kannattavien ja nettopositiivisten sijoitusasuntojen löytäminen ei kuitenkaan ole niin helppoa kuin voisi luulla. Realiteetti onkin, ettei kaikki asunnot tuota kassavirtaa kuukausitasolla. Vuokratuottoja asuntojen välillä vertaillessa myös toisen laskutavan osaaminen voi osoittautua arvokkaaksi. Niin sanotun vuosittaisen vuokratuottoprosentin laskemalla voi asuntojen välillä huomata suuriakin eroja sijoituskohteina. Keskimääräinen tuottoprosentti Suomessa sijaitseville yksiöille on vajaan 5 prosentin luokkaa, mutta kohteista parhaat saattavat yltää jopa 10–12 prosentin paikkeille (Pellervon Taloustutkimus 2019).

Huomioon asuntosijoittamisessa on otettava tietenkin myös verotus. Vuokratulot kuuluvat pääomaveron piiriin eli niitä verotetaan 30 % 30 000 euroon saakka ja tämän jälkeen 34 %. Asunnot mahdollistavat kuitenkin etuja myös verovähennyksien muodossa. Verotuksessa voikin vähentää niin sanotut tulonhankkimismenot, joihin lukeutuu muun muassa vuokralaisen hankkimisen kustannukset, vastikkeet sekä lainan kulut. Toinen huomioon otettava asia on asuntosijoittamisen potentiaali tulevaisuuden vaurastumiselle. Lainan lyhennyksien myötä, jotka vuokralaisesi sinulle maksavat, siirtyvät asunnot hiljalleen omistukseesi, kasvattaen samalla omaisuuttasi. Asunnon siirtyessä kokonaan omistukseesi nousevat myös vuokratulot sopivasti eläkeikää varten, taaten kannattavamman toiminnan ja toivottavasti leveämmän elämisenkin:)

Suhteet = Rahaa omaan taskuun

Suhteiden muodostaminen ja verkostoituminen on myös varsin aliarvostettu taito asuntosijoittamisen maailmassa. Oikeisiin tilanteisiin itsensä laittamalla voi muodostaa kontakteja, jotka voivat kirjaimellisesti säästää sinulta kymmeniä tuhansia euroja vuosien kuluessa. Hyötyjä verkostoitumisesta on muun muassa parempien asuntojen löytäminen sekä ylipäänsä saavuttaminen. Kaikki asunnot, joita Suomen maalle valmistuu ei nimittäin tule edes julkisille markkinoille, eikä täten ilmaannu tutkaasi Oikotiellä selaillessasi. Aikaisin markkinoilla oleminen ja markkinahintaa alemmalla asuntojen ostaminen onkin helpointa saavuttaa juuri kontaktien avulla. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjän vinkatessa sinulle asuntoa, voittavat kaikki kiinteistönvälittäjän saadessa välityspalkkion asunnon myynnistä. Hullu fakta mielestäni on myös, että yli puolet uusista myyntiin tulevista yksiöistä menee vuosittain sijoittajille (Tilastokeskus 2020).

Asunnon ja vuokralaisen valitseminen

Asuntosijoittamisessa huomion on oltava yllätys-yllätys myös asunnoissa. Asunnon arvon ja tuottavuuden muodostumiseen vaikuttaakin lukuisia asioita. Näitä ovat muun muassa sijainti, asuinalue, taloyhtiö, rakennusvuosi, koko, kunto ja remonttien tilanne. Sijainnissa on hyvä ottaa huomioon alueen hintakehitys. Yliopisto- ja muuttovoittokaupungeissa potentiaalisia asukkaita on riittämiin, mikä pitää myös alueen hintatason korkealla. Yleensä mitä uudempi asunto on, myös sitä kalliimpi asunto on usein kyseessä. Taloyhtiöstä ja remonttien tilanteesta on hyvä huomioida muutama ”miina”. Tuleva putkiremontti tai veloissa oleva taloyhtiö voikin alentaa asunnon arvoa näkymättä myyntihinnassa paljaalle silmälle. Hyvänä aloittelijan muistisääntönä voi myös pitää, että mitä tutumpi alue ja tarkemmat kriteerit on asunnon suhteen asettanut, niin sitä helpompi on tietää löytäneensä juuri itselle sopiva sijoitusasunto sellaisen osuessa kohdalle.

Vuokralaisen valinta on mielestäni puolestaan helpompi prosessi, kunhan saat jonkun kiinnostumaan asunnosta. Vuokralaiselle tuskin on tarvetta asettaa sen suurempia kriteerejä, kunhan vuokra tulee ajoissa tilille ja vuokralainen kohtelee asuntoa kuin omaansa. Jatkovuokrauksen mahdollisuuksien maksimoimiseksi toki myös tupakointi tai lemmikit voi olla syytä vuokralaiselta kieltää. Valintoja tehdessä voi myös vuokranvälityspalvelut osoittautua hyödyllisiksi. Yllätyin itsekin saadessani tietää, kuinka moni yritys tarjoaa myös koko asuntosijoitustoiminnan ulkoistamista heille, kunhan vaan ostat asunnon ja siirrät hoitovastuun heille. Näissä tapauksissa vuokralaisesi ottaisivat yhteyttä asioitasi hoitavaan yritykseen, ja osa yrityksistä lupaa jopa takaavansa asuntojen vuokria. Kyseisistä hoitopalveluista hyviä esimerkkejä on muun muassa OVV sekä Asuntopehtoori.

Yhteenveto

Tässä se oli, toivottavasti oppaasta oli apua. Toivon myös, että opas herätti edes vähän kiinnostusta asuntosijoittamista kohtaan. Tässä oppaassa en mennyt vielä varsinaisesti käytäntöön, mutta ei syytä huoleen, sillä asuntosijoitusprojektimme lähtiessä lentoon, tulee kaikki toimintaan liittyvä olemaan vahvasti avattuna myös esseepankin puolella. Seuraavissa kirjoituksissa ajattelinkin avata muun muassa kokemuksia osakeyhtiön perustamisesta, lainaneuvotteluista sijoitustoiminnalle ja miksei myös strategiasta käytännössä tai ajatusmaailmasta päätöksien takana. Mielenkiintoista voisi olla myös avata miten asuntosijoitustoiminta sopii akatemialle, sijoittamiseen liittyvistä unelmista ja projektimme kuulumisista.

Tärkeimpänä koppina oppaasta on kuitenkin muistettava tutustua kaikkeen huolella ennen käytännön tekoja. Sijoitustoiminta, varsinkin huomattavalla velkavivulla, on todella riskialtista ja vaatiikin täten huolellista perehtymistä henkilökohtaisten riskien välttämiseksi. Hyvä on myös muistaa, ettei asuntosijoittaminen ole kultainen lippusi suklaatehtaaseen. Asuntosijoittaminen onkin pitkän tähtäimen peli, jossa tuotot tulevat kuukausien, ellei jopa vuosien päästä, joten sinulla ei myöskään ole syytä kiirehtiä virheisiin aloittaessasi.

Lähteet

Kannisto, O. Korhonen, M. Rämö, A. & Vuorio, E. 2020. Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille. Tilastokeskus. Artikkeli tutkimuksesta. Viitattu 1.5.2022. https://test.verkko.stat.fi/tietotrendit/artikkelit/2020/yli-puolet-viime-vuonna-myydyista-yksiosta-meni-sijoittajille/

Suomen vuokranantajat. 2019. Tuottotutkimus. Pellervon Taloustutkimus PTT:n tekemä tutkimus. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/tuottotutkimus-2019/

Suomen vuokranantajat. 2020. Aloittelevan asuntosijoittajan opas. PDF-opas. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2020/07/Aloittelevan-asuntosijoittajan-opas-2020.pdf

Suomen vuokranantajat. n.d. Asuntosijoittaminen. Verkkosivusto asuntosijoittamisesta. Viitattu 29.4.2022. https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen

Yates, J. 2021. 90% of the World’s Millionaires Do This to Create Wealth. The College Investor. Blogi-kirjoitus. Viitattu 29.4.2022. https://thecollegeinvestor.com/11300/90-percent-worlds-millionaires-do-this/