Sijoituskiinteistö voi olla sijoitusmuotona parhaassa tapauksessa hyvinkin vakaa ja tuottoisia. Monesti sijoituskiinteistön ostamista pidetään pitkän ja kivisen tien takana. On totta, että sijoitusmuodoista juuri kiinteistösijoittaminen vaatii tavallista enemmän tutkimista, erilaisia järjestelyitä, sekä pääomaa. Mikäli on kuitenkin vaan valmis näkemään aluksi vaivaa, lopussa tulee monesti seisomaan se kuuluisa palkinto.
Monet ihmisistä ajautuvat kiinteistösijoituksen ihmeelliseen maailmaan ikään kuin puoliksi ”vahingossa”. Esimerkiksi Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjoittaman Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan mukaan suuri osa suomalaisista päätyy asuntosijoittajiksi muutettuaan ensimmäisestä omistusasunnostaan toiseen asuntoon ja vanhan asunnon myymisen sijaan he laittavat sen vuokralle ja ottavat sen vakuusarvon avulla pankista lainan uudelle asunnolle.
Itsekin päädyin ostamaan ensimmäisen sijoituskiinteistöni; liiketilan, kun projektiryhmämme kanssa olimme perustamassa alun perin kyseiseen liiketilaan baaria, mutta muutostöiden hintalapun ollessa reippaasti yli budjettimme, päätimme lykätä toistaiseksi baariprojektiamme. Olimme kuitenkin erittäin kiinnostuneita kiinteistöstä sijoitusmielessä, koska saimme neuvoteltua siihen heti luotettavan vuokralaisen ja näimme myös alueen, sekä itse kiinteistön arvon kasvavana ajan funktiona.
Tässä esseessä kerron selkeästi, miten valitaan hyvä sijoituskiinteistö ja minkälaisia asioita siinä ylipäänsä tulisi ottaa huomioon.
Ensimmäinen asia, jota tulee miettiä, kun ryhtyy asunto/kiinteistösijoittamiseen on strategia. Asuntoihin voi sijoittaa monella eri tapaa ja nämä vaikuttavat oleellisesti esimerkiksi sijoituksesi tulomalliin. Tapoja ovat esimerkiksi vuokratuottoon keskittyminen, arvonnousuun keskittyminen tai vaikkapa loma-asuntojen vuokraamiseen keskittyminen.
Vuokratuottoon keskittyvä asuntosijoitus keskittyy nimenomaan vuokratuotosta saatuun tasaiseen kassavirtaan. Tällaisessa tapauksessa esimerkiksi alueen arvon nousu on vain mukava toissijainen asia; ”bonus”. Tyypillisesti vuokratuottoon keskittyvät sijoittajat ostavat mahdollisimman pieniä kiinteistöjä, koska niissä on monesti suurempi vuokratuotto suhteessa ostohintaan, kuin isommissa kiinteistöissä.
Arvonnousuun keskittyvä asuntosijoitus perustuu puolestaan hyvin pitkälti perinteisellä kaupankäynnin laeille; osta halvemmalla, myy kalliimmalla. He tutkivat tarkasti aluetta ja sen kehitystä, jossa kiinteistö sijaitsee, ostavat tyypillisesti suhteellisen halvan ja huonokuntoisen asunnon, kunnostavat sen suhteellisen edullisesti pintaremonteilla ja myyvät lopulta kalliimmalla.
Kun strategia on päätetty, tulee ottaa huomioon monia muita tärkeitä tekijöitä, jotka määrittävät hyvin vahvasti muun muassa kohteesi kannattavuuden ja tuoton. Näitä ovat: ostoajankohdan valitseminen, kaupungin ja alueen valitseminen, remonttitilanteen ja taloyhtiön kartoitus, vuokratuotto, kiinteistön koko, sekä itse vuokralainen.
Erityisesti arvonnousua hakevalle kiinteistösijoittajalle ostoajankohta on tärkeä osa kaupantekoa. Asuntojen arvo on viime vuosina noussut hiljalleen. Hyvä ostoajankohta on sellainen, jossa vuokratuoton määrä on suhteellisen korkea kohteen hintaan nähden. Esimerkiksi taantuma-aikoina asuntojen kysyntä tyypillisesti laskee ja täten myös asuntojen hinnat. Toisaalta taantuma-aikana myös pankkilainoja voi olla normaalia haastavampaa hakea.
Kaupunki ja siellä sijaitsevan kiinteistön sijainti ovat oleellisia seikkoja. Niissä tulee ottaa huomioon erityisesti etäisyys keskustasta, opiskelu-, työpaikkojen ja erilaisten palveluiden läheisyys, liikenneyhteydet, sekä alueen yleinen maine ja viihtyvyys. Yleisesti ottaen keskustan alueella sijaitsevia kohteita pidetään erityisen turvallisina sijoituskohteina, koska niiden arvon arvioidaan vain lisääntyvän ajan funktiona. Erään tilastokeskuksen julkaiseman tutkimuksen mukaan erityisesti isoissa kaupungeissa sijaitsevien asuntojen arvot ovat vuosien saatossa nousseet.
Myös erilaiset remonttikulut ja itse taloyhtiön yhtiövastikkeen (hoitovastike + pääomavastike) suuruus ovat tärkeitä selvittää. Monesti vanhoissa taloyhtiöissä saattaa olla pienemmät yhtiövastikkeet, kuin uudemmissa kohteissa. On hyvä kuitenkin tiedostaa, että vanhemmissa rakennuksissa myös erilaiset tulevat remontit ovat usein ajankohtaisempia ja voivat koita hyvin kalliiksi. Taloyhtiön remonttikulut maksetaan pääomavastikkeessa osakkeiden omistajien kesken. Kiinnitä erityisesti huomiota seuraaviin remontteihin: (koska ne ovat tehty ja koska mahdollisesti tulossa) hissiremontti, putkiremontti, julkisivuremontti, kattoremontti, parvekeremontti, sekä ikkunaremontti.
Vuokratuotto on oleellinen osa kiinteistösijoittamisen tulomallia. Apua vuokran suuruuden määrittämiseen voi saada selvittämällä kiinteistön edellisen vuokranantajan vuokran määrän, muiden taloyhtiön vastaavien asuntojen vuokran suuruuteen, tai vaikkapa alueen vuokra-asuntojen keskiarvollista neliöhinnanmäärää. Vuokratuotto lasketaan vähentämällä kuukausivuokrasta vastikkeiden suuruus ja näiden erotus kerrotaan 12:lla. Tämä jaetaan kohteen velattomalla hinnalla + remonteilla + varainsiirtoverolla ja lopuksi kerrotaan 100%:lla. Tulokseksi pitäisi tulla vähintään 4-5 prosenttia, jota pidetään tyypillisenä perushyvänä vuokratuottoprosenttina.
Koolla on väliä; mitä pienempi sijoitusasuntosi on, sitä parempi se on sijoitusmielessä. Tähän on kaksi selvää syytä. Ensinnäkin vastike ja remonttikulut kasvavat suhteessa neliöiden määrään paljon suoremmin, kuin vuokran määrä. Lisäksi yksiöiden vuokrakysyntä on kaksioita tai kolmioita suurempaa.
Lopulta pääsemme myös itse vuokralaiseen ja sen etsimiseen. Monissa tapauksissa asuntosijoittamisen tuotot perustuvat vuokratuottoon, eli hyvä ja luotettava vuokralainen pelaa isoa roolia kokonaiskuvassa. Millainen on sitten ”hyvä” vuokralainen? Opiskelijat ovat monesti varmoja valintoja. Heillä on selvä syy muuttamiseen ja he saavat erilaisia tukia, jotka mahdollistavat vuokranmaksun. Myös nuoret työssäkäyvät ovat loistavia vuokralaisia, koska monilla nuorilla ei vielä ole omaa omistusasuntoa, joten suurin osa heistä etsii vuokra-asuntoa. Täytyy pitää kuitenkin mielessä, että monista nuorista ei välttämättä saa kovin pitkäaikaista vuokralaista. Monesti myös eläkeläisiä pidetään hyvinä vuokralaisina; he ovat rauhallisia, maksavat vuokran ajallaan ja heistä saa usein myös hyvin pitkäaikaisia vuokralaisia. Hyvänä muistilistana tarkista vuokralaiselta ainakin, että hänen luottotietonsa ovat kunnossa, varmistu hänen maksukyvykkyydestä vuokran suhteen. Voit esimerkiksi pyytää nähdä hänen palkkalaskelman ja voimassaolevan työsopimuksen.
Kuten huomata saattaakin, asunto/kiinteistösijoittamiseen liittyy monia tekijöitä, jotka tulee ottaa huomioon. Toivottavasti tämä essee avarsi sinulle kuitenkin hieman perusasioita liittyen tähän aiheeseen.

Lähteet:
Joonas Orava, Olli Turunen (2013): Osta, vuokraa, vaurastu

Asuntosijoittamisen 10 tyypillistä strategiaa