Asuntosijoittaminen kiinnostaa minua kovasti, kuten muutamasta aiemmasta kirjoituksestani voi päätellä. Oma matkani on alkuvaiheessa ja konkretisoituu tällä viikolla ensimmäisten kauppojen merkeissä. Kirjoitan seuraavaksi hieman ajatuksiani tästä hetkestä ja tulevasta.

En ole ryhtymässä asuntosijoittajaksi yksin, vaan yhtä intohimoisesti asuntosijoittamiseen suhtautuvan ystäväni kanssa. Olemme keskustelleet asuntosijoittamisesta silloin tällöin aiemminkin ja viimeisen vuoden aikana selkeästi enenevissä määrin. Pidimme jopa kahden miehen palaverin, jossa kävimme läpi molempien ajatuksia asuntosijoittamiseen liittyen. Olimme samalla taajuudella sijoituskriteerien ja strategioiden saralla. Tärkeintä kuitenkin oli se, että molemmilla oli tavoitteet korkealla: omistaa kymmeniä, jopa satoja asuntoja ja sitä kautta luoda itselle työ intohimon parissa, kasvattaa omaa varallisuutta ja tarjota hyviä vuokrakoteja niitä tarvitseville.

Tammikuun tuokion jälkeen ajatus jäi kytemään, vaikka emme sopineetkaan mitään jatkosta. Myöhemmin keväällä löytyi potentiaalinen kohde, jota linkkailimme toisillemme ja pian asunto olikin varattuna meille. Eri asuntosijoitusblogeista ja -podcasteista oppineena, tuli mieleen sijoitustoiminnan yhtiöittäminen. Melko yleinen ohjenuora on, että jos omistuksessa on enemmän kuin 10 asuntoa, tulee niiden omistaminen osakeyhtiön kautta edullisemmaksi verotuksen puolesta. Asuntojen siirtäminen yrityksen nimiin ei valitettavasti ole ilmaista, vaan tällöin asunnon omistuksen siirtämisestä tulee maksettavaksi varainsiirtovero toistamiseen. Tämän vuoksi asuntosijoittamista ammatikseen harjoittavat ovat kirjoituksissaan todenneet, että mikäli tavoittelee omistavansa asuntoja enemmän kuin 10, niin kannattaa aloittaa sijoitustoiminta suoraan osakeyhtiön nimissä. Yhtiön perustamisesta ja kirjanpidosta aiheutuu alkuvaiheessa ylimääräisiä kuluja, joita ei tulisi yksityishenkilönä sijoittaessa. Alkuvaiheen kulut kuittaantuvat myöhemmin verohyötynä, kun yhtiöstä myöhemmin haluaa nostaa palkkaa tai osinkoa. Mielenkiintoinen kysymys onkin, että missä vaiheessa yhtiöstä kannattaa nostaa palkkaa tai osinkoa.

Meidän tavoitteena on alkuun sijoittaa kaikki yrityksen tuotto uusiin kohteisiin ja hyödyntää vuosien varrella vanhoista karttuva vakuusarvo uusien kohteiden lainoissa. Toistaiseksi palkkatulomme tulevat muista töistä, joten kaikki sijoitusyhtiön nimissä tehty laskutus ja kohteiden kassavirta menee 100% takaisin sijoituksiin. Pyrimme rakentamaan yrityksen positiivisen kassavirran boostaamiseksi pikkuhiljaa muutakin toimintaa enemmän tai vähemmän asumiseen liittyen, jotta saamme omalla työllämme tehtyä lisää vapaata pääomaa yritykseen.

Esimerkiksi AirBnb majoittaminen Tampereella jatkanee hyvin alkanutta kasvuaan koronaviruksen jälkeen ja siihen markkinaan voi päästä käsiksi vaikka ei itse omistaisikaan vuokrattavaa asuntoa. Onnistuneella AirBnb-vuokraustoiminnalla voi tuplata ja jopa triplata asunnon perinteisen vuokratuoton. Se ei missään nimessä ole passiivista tuloa, mutta sitä ei tässä vaiheessa haetakaan. Tätä varten tarvitsee löytää suopea vuokranantaja, joka haluaa vuokrata asuntonsa tiedostaen, että sitä tullaan käyttämään AirBnb majoitukseen. Jos otetaan esimerkiksi Tampereen keskustassa sijaitseva kaksio, jonka vuokra olisi 800€ ja onnistumme keskimäärin tuplaamaan vuokratuoton kuukausittain. Vuodessa tämä tekee 9600€ tuottoa, mistä toki vähenee muutama sata huoneistoon hankittavien kalusteiden ja keittiövälineiden hankinnasta, mutta edelleen hyvä tuotto. Kahdesta kolmeen vastaavaa asuntoa tekisi jo niin paljon rahaa vuodessa, että sillä pelkästään saisi maksettua uuden sijoitusasunnon käsirahan.

AirBnb lisäksi jo pari vuotta sitten mielessä pyöri vuokravälitystoiminnan aloittaminen. Bo Lkv on tehnyt hienoa työtä nostaessaan asuntojen myynti-ilmoitusten tasoa, joihin kaikkien muidenkin välitysliikkeiden on pitänyt reagoida. Vastaavaa toimintaa ei vuokramarkkinoilla ole. Jos vertailee AirBnb ilmoituksia ja perinteisiä vuokrailmoituksia, huomaa selvän eron. AirBnb kohteet on sisustettu houkuttelevan näköisiksi, niistä on otettu laadukkaat kuvat ja ilmoituksissa tarjotaan valtavasti tietoa asunnosta, alueesta, palveluista ja elämyksistä. Sen sijaan perinteiset vuokrailmoitukset saattavat sisältää asunnon omistajan tai välittäjän ottamia hämäriä kännykkäkuvia, jotka aiheuttavat yhtään valokuvausta tunteville päänsärkyä. Asunnon tiedoista vain välttämättömyydet on tuotu esille ja alueen palvelut saa jokainen asunnon etsijä selvittää itse. Näen, että vuokravälitysmarkkinoilla olisi yllättävän suuri jalansija otettavana. Tampereella Asuntopehtoori tekee jo hyvää työtä tämän eteen, mutta tilaa terveelle kilpailulle on varmasti.

Meidän lähivuosien strategia tulee kovasti painottumaan kassavirran kasvattamiseen ja sitä kautta uusien sijoituskohteiden hankintaan. Jos keskimääräinen sijoituskohde kasvattaa vuodessa omaa pääomaa n. 4500€, niin 4-5 asuntoa vapauttaa vakuusarvoa vuodessa yhden uuden asunnon omarahoitusosuuden verran. Ensimmäiset viisi asuntoa saattaa viedä muutaman vuoden, mutta sen jälkeen lumipallo alkaa olla jo niin iso, että se kasvaa jo itsestään kovaa tahtia.

Lähde:

https://gallery.mailchimp.com/e47a0495a9e7d3d7474792bb3/files/Näin_sijoitat_menestyksekkäästi_asuntoihinPäivitetty.pdf