Asuntosijoittamisen aloittaminen

Tässä esseessä tutustun aloittelevan asuntosijoittajan näkökulmasta aiheeseen. Esseessäni käyn läpi perustermejä, jotka on hyvä ymmärtää ennen asuntosijoittamiseen ryhtymistä. Itselläni ei ole kokemusta asuntosijoittamisesta, joten aihe oli uusi ja mielenkiintoinen. Asuntoihin sijoittamisesta puhutaan nykyään paljon ja aiheesta löytyy runsaasti kirjallisuutta, blogeja, podcasteja ja oppaita. Itse tutustuin Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita – kehity – vaurastu teokseen.

Flippaus vai vuokraus?

Asuntosijoittamisen voi karkeasti jakaa kahteen tyyliin, osta ja myy tai osta ja pidä. Flippaus tarkoittaa asunnon ostamista, joka on remonttikohde. Flippaajat remontoivat asunnot oston jälkeen ja pyrkivät heti myymään sen ostohinnan ja remonttikulujen yhteenlaskettua summaa korkeammalla hinnalla. Tässä sijoittajalla on tavoitteena arvonnousu. Flippaajat pyrkivät usein käyttämään rahoitusmuotona bullet-lainaa. Kerron myöhemmin esseessäni lisää rahoitusvaihtoehdoista. Vuokraustoiminnassa sijoittaja ostaa asunnon ja laittaa sen vuokralle. Tässä tapauksessa tavoitteena on positiivinen kassavirta. Rahoitusmuotona käytetään usein sijoitusasuntolainaa, tämä laina poikkeaa niin sanotusta ”normaalista” asuntolainasta marginaalin ja laina-aikansa puolesta. Marginaali on usein korkeampi, kuin omaan käyttöön ostettavassa kohteessa ja laina-aika lyhyempi. Omaan käyttöön ostettavassa kohteessa maksimilainamäärä on useissa pankeissa 25 vuotta ja sijoitusasuntolainoissa 20 vuotta.

Arvonnousu vai kassavirta?

Kuten edellä mainitsin flippaajat toivovat asunnoltaan arvonnousua ja pyrkivät hakemaan sitä esimerkiksi remontoimalla huonokuntoisen kohteen. Myös vuokraustoimintaa harjoittavat tavoittelevat arvonnousua. Arvonnousu mahdollistaa vuokran korottamisen, sekä mahdollisen voiton myyntitilanteessa kun vuokraustoiminta lopetetaan. Remontoinnin lisäksi arvoa nostattavat esimerkiksi taloyhtiössä tehtävät suuremmat remontit, vuokratontin lunastus tai sijainti. Otan tähän esimerkiksi kotikaupunkini Tampereen. Asuntojen hinnat jatkavat nousuaan, koska Tampere kehittyy koko ajan. Tämän vuoksi esimerkiksi henkilö X voi saada suuren voiton myydessään 20-vuotta sitten ostamansa asunnon Kalevan kaupunginosasta. Tampereelle on 20 vuodessa tullut paljon uutta ja arvoa nostavaa tekijää, viimeisempänä raitiovaunu.

Kassavirrasta puhuttaessa puhutaan rahaliikenteestä. Asuntosijoittajan tavoitteena on usein löytää kohde, jossa kassavirta on positiivinen ja vuokratuottoprosentti mahdollisimman korkea. Kassavirta voi olla myös negatiivinen, on tärkeää katsoa kokonaisuutena asuntosalkkuaan.  Positiivinen kassavirta tarkoittaa että vuokratuloista jää kaikkien kulujen jälkeen viivan alle rahaa. Tällöin et itse maksa kuukausittain sijoituksistasi. Vuokratuottoprosentti saadaan kun (vuokra – hoitovastike) x 12 jaetaan velaton hinta + varainsiirtovero + muut kulut, tulos x100. Kohtuullisena vuokratuottona pidetään tällä hetkellä noin 4,5-6 % tuottoa.

Sijainti

Sijainti on tärkeä ottaa huomioon asuntosijoittamista aloittaessa. Asuntoja saa edullisemmin pienimmiltä paikkakunnilta tai syrjäisemmiltä alueilta. Asuntosijoittajat pyrkivät usein löytämään kohteen, josta maksavat alle markkinahinnan. On kuitenkin hyvä ottaa huomioon yleinen vuokrataso tai markkinahinta. Kohde on saatava myytyä tai vuokralle, joten edullinen omakotitalo pienen paikkakunnan syrjäisemmästä metsästä voi olla riski, vaikka myyntihinta olisi edullinen. Aloittelevat asuntosijoittajat puhuvat usein ”yliopistokaupungeista”, näissä kaupungeissa opiskelijoita tulee vuosittain lisää ja vuokraustoiminta on vilkasta. Yksiöt ovat alhaisen hintansa ja suosionsa takia monen sijoittajan ostoslistalla. Tämän vuoksi hyvää kohdetta voi olla vaikea löytää, kilpailu on kovaa. Myös asuntojen myyjät tietävät tämän ja myyntihinnat voivat olla korkeita, koska kohteet ovat lähes varmoja sijoituskohteita. Myös kasvukeskuksista puhutaan paljon, näihin aloittelevilla sijoittajilla voi olla kynnys ostotilanteessa. Tampereen keskustaan verrattuna esimerkiksi Nokian ja Ylöjärven asuntojen hinnat ovat alhaisempia, mutta molemmista kaupungeista puhutaan kasvukeskuksina. Junaliikennettä lisätään, joten asukkaiden  on helpompi kulkea esimerkiksi Tampereen keskustaan töihin. Vuokrataso ei eroa älyttömästi kuitenkaan Tampereen vuokratasosta.

Monet flippaajat pyrkivät ostamaan suurempia asuntoja, neliöhinta on yleensä alhaisempi ostaessa kolmiota verrattuna yksiöön. Myyntitilanteessa neliöhinta nousee kuitenkin tietyn prosentin remontin vuoksi ja näin ollen mahdollistaa paremman tuoton.

Rahoitus

Pankki arvioi maksukykysi ja sijoituksesi jokaisessa rahoitustilanteessa. Pankkien kilpailuttaminen onkin tärkeä osa sijoittamista. On suuri etu löytää asiakasneuvoja, joka ymmärtää asuntosijoittamista ja luottaa sinuun. Useiden pankkien näkökulmasta maksukykysi ei saa mennä liian tiukille. Pelkästään siis oma arvioisi sijoituksesi kannattavuudesta ei riitä. Oletetaan että pankki katsoo sijoituksesi olevan kannattava ja myöntää sinulle lainan. Tässä vaiheessa pankki on jo tarkistanut ns. ”velkavivun” , omarahoituksesi ja vakuudet. Omarahoitusosuus on se osuus mitä käytät omia varoja ostoon. Velkavipua voi kasvattaa esimerkiksi nostattamalla asunnon arvoa. Jos olet ostanut ensimmäisen sijoitusasuntosi 3 vuotta sitten, on siitä oletettavasti jo vapautunut vakuutta lainanlyhennyksen myötä, jota voit käyttää uuden asunnon rahoittamisessa. Tämän lisäksi asunto voidaan arvioida uudelleen, joka tarkoittaa että remontit tai sijainti ovat ehkä nostaneet asunnon arvoa, jonka myötä saat vapaata vakuutta.  Tässä vaiheessa sinun ei välttämättä tarvitse käyttää omia varojan uuden asunnon ostoon vaan voit velkavivuttaa ja siirtää edellä mainitusti vakuutta uuteen kohteeseen. Velkavipu tarkoittaa tiivistettynä vieraan pääoman (pankkilaina) käyttämistä sijoitukseen. Sijoittajat laskevat usein koko salkun velkavipunsa. Oikein käytettynä velkavivun avulla voi saada suuria tuottoja.

Mainitsin ensimmäisessä kappaleessani bullet-lainan. Bullet-laina on kertalyhenteinen laina. Flippaajat suosivat tätä siksi, että lainalla ostetaan kohde, remontoidaan ja myydään. Myyntitilanteen yhteydessä koko laina lyhennetään kerralla pois ja voitto-osuus jää sijoittajalle itselleen. Tässä kohtaa sijoittaja ei siis kuukausittain lyhennä lainaa remontoidessaan kohdetta. Myös vuokraustoiminnassa voidaan käyttää bullet-lainaa, tässä vaiheessa takaisinmaksu sovitaan usein 5-10 vuoden päähän ostohetkestä ja vuokratuotoilla maksetaan laina pois.

Toinen vaihtoehto on kuukausilyhenteinen asuntolaina. Vuokranantajat suosivat usein tätä lainamuotoa, jossa vuokratuloilla pyritään kattamaan lainanlyhennys ja asunnon muut kulut eli vastike. Lainaneuvotteluissa on tärkeä tutustua eri korkomuotoihin, muuttuva korko on ollut pitkään alhainen, mutta sijoittajat pyrkivät usein saamaan alhaisen kiinteän koron. Tämä takaa sen ettei lainanlyhennyksen osuus nouse räjähtävästi korkotilanteen muuttuessa. Kiinteä korko on usein korkeampi, mutta jos ero hinnassa on marginaalinen, se on myös kannattavampi.

Omaa pohdintaa

En itse ole tällä hetkellä ryhtymässä asuntosijoittajaksi, mutta aihe vaikuttaa mielenkiintoiselta. Hyvillä remontointitaidoilla voisi saada omat varat tuottamaan asuntosijoittamisen parissa helposti. Omassa sijoitusstrategiassani suosin suuremman riskin sijoituksia, näin ollen koen että flippaaminen voisi enemmän olla oma asuntosijoitusmuotoni verrattuna hitaasti varallisuutta kerryttävään vuokraustoimintaan. Esseetä kirjoittaessani huomasin, kuinka paljon tietoa aiheesta löytyy. Oli mielenkiintoista tutustua eri kohtiin mitä asuntosijoittamisessa on hyvä huomioida ja tavoitella.