Johdanto

2023 toukokuussa aloitin katsomaan asuntoja poikaystävän kanssa ja käymään asuntonäytöissä. Toiveena oli hieman isompi kaksio missä olimme vuokralla, eli noin 50 m^2. Katselimme paljon luhtitaloja, joissa oli oma piha, jotta koiranpennun hankkiminen olisi myöhemmin helpompaa. Koko ajan mielessä oli se, ettemme ostaisi hyväkuntoista asuntoa, vähintään face-liftin tarvitseva asunto oli kiikarissa. Asunnolla oli kuitenkin tarkoitus tehdä voittoa. Kävimme koko kesän ahkerasti asuntonäytöissä ja tarjosimmekin muutamasta asunnosta. Syksy teki tuloaan ja meitä alkoi turhauttamaan, tuli juuri päätös siitä, että ensiasunnonostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveron vuonna 2024. Asuntotarjonta oli muutenkin erittäin huonoa, sillä hinnat olivat alhaiset lainan korkojen takia. Tässä tulee matkani ensimmäisen asunnon ostamiseen sijoitusmielessä ja mitä kaikkea kannattaa huomioida. Tarkoituksenani on tuoda tietoa tässä esseessä muille siitä, mitä vaatii ostaa sijoitusasunto ja reflektoida kaikkea mitä olisin tehnyt toisin. Muistilista tulee olemaan erittäin laaja, mutta silti siitä varmaan puuttuu asioita mitä olisi hyvä huomioida

Aivan ensimmäiseksi rupesimme kartoittamaan millainen sijoitu asunnon tulisi olla, jotta se olisi järkevä. Meille tärkeitä asioita olivat mm:

-sijainti

-neliömäärä

-valmistumisvuosi

-hinta

-kunto

Näiden asioiden avulla aloitimme metsästämään hyviä asuntoja. Matkan varrella huomasimme, että muita asioita mihin pitää asunnossa kiinnittää huomiota olivat talon lämmitysmuoto, tehdyt ja tulevat remontit, yhtiövastike, osakkaiden määrä, sekä taloyhtiön tilanne. OP:n sivut ensiasunnon ostajalle olisivat olleet meillekin hyödyksi ja sieltä löytyykin asioita, joita kävimme vasta ostoprosessissa läpi huomattuamme ne. Lunastuslauseke on erittäin tärkeää esimerkiksi huomioida, sillä taloyhtiöllä saattaa olla etuosto-oikeus myytävään osakkeeseen. Siksi ensiasunnon ostajan onkin erityisen tärkeää perehtyä isännöitsijätodistukseen, energiatodistukseen, taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, toimintakertomukseen ja korjaussuunnitelmaan huolellisesti ja niin, että niistä ymmärtääkin jotain. Eikä tämäkään silti takaa yllätyksien tuloa. (OP n.d., Ensiasunnon ostajanopas.)

Nälkä kasvaa syödessä ja lopulta päädyimme 1995-valmistuneeseen alkuperäiskuntoiseen 92 m^2 rivitalo neliöön Leinolasta. Merkittäviä tekijöitä tätä asuntoa ostaessa olivat lämmitysmuoto (kaukolämpö), valmistumisvuosi (ei tarvinnut tehdä asbestikartoitusta) ja sijainti (rauhallinen, mutta päiväkoti ja koulut lähellä, hyvien kulkureittien varrella). Toki hinnallakin oli vaikutusta asiaan, mutta budjettimme kasvoi toukokuusta yhä suuremmaksi ja suuremmaksi.

Laina

Kävimme katsomassa asuntoa ja olimme tätä ennen jo kilpailuttaneet lainan eri pankeista. Olimme hankkineet lainalupauksen jo aikaisempaan asuntoon, josta tarjosimme, mutta se oli mennyt umpeen ajan kuluessa. Erittäin tärkeää onkin ensiasunnonostajan muistaa kilpailuttaa laina. Pankkitieto sivusto (2023) kertoo, miksi asuntolainan kilpailuttaminen on järkevää. Kyse on pelkästään lainan kokonaiskustannuksista ja laina-ajasta.

Meidän kohdallamme lainaan vaikutti myös ASP-tili, jonka kerryttämisen olin aloittanut Osuuspankissa 15-vuotiaana. Toisella osapuolellani ei ollut ASP-tiliä, joten päädyimme yhdessä pankkivirkailijamme kanssa siihen tulokseen, että yhdistäisimme avopuolisoni minun ASP-tiliini. Tällöin valtion takaama lainan määrämme kasvoi. OP:n sivuilla kerrotaan kattavasti ASP-säästämisestä ja olenkin ottanut sen tähän esimerkiksi sillä, olen ollut Osuuspankin jäsen pienestä pitäen. ASP-säästäminen tietyssä pankissa ei kuitenkaan määrittele sitä, mistä voi lainan asunnon ostamiseen ottaa. Ensiasuntoa ostaessa ASP-lainalla tulee olla vähintään 10 % säästettynä kauppahinnasta ja tilille on talletettava vähintään 150 € kahdeksan vuosineljänneksen ajan. (OP ASP-tili n.d.).

Miksi ostimme asunnon juuri siihen aikaan, kun asuntolainan korot ovat pompanneet ylös, eikö se ollut tyhmää?

1. ASP-lainalla ostaessa ensiasuntoa on korkotuki ensimmäisen kymmenen vuoden ajan, jos se ylittää yli 3,8 % valtio maksaa 70 % yli menevästä korosta. (OP ASP-tili n.d.).
2. Halusimme ottaa riskin, sillä tilanne näyttää siltä, että voimme jopa hyötyä alhaisesta marginaalista
3. Yksinkertaisesti oli vain erittäin hyvä aika meille aloittaa iso projekti, josta olemme kuitenkin haaveilleet jonkun aikaa

Lainan kilpailutus on hieman työläs, mutta tärkeä prosessi jos haluaa säästää. Pankki, jossa sinulla ei ole tiliä vaatii vähintään kuuden kuukauden tiliotteet ja palkkalaskelmat. Lisäksi maksuvalmius, edelliset lainat ja tuet katsotaan yhdessä virkailijan kanssa. Meillä merkitsevä tekijä oli OP:n omistaja-asiakkuus, helppous, palvelu ja tietysti pankin antama marginaali lainalle. Lainalupaus on hyvä hankkia pankilta ennen asunnosta tarjoamista, toki voi aina myös jättää ehdollisen tarjouksen, mutta lainalupauksen hakeminen etukäteen ei maksa mitään muuta kuin aikaa.

Asuntosijoittaminen/Flippaus yleisesti

Aihe alueena asuntosijoittaminen on erittäin laaja ja kiinnostava käsite. Tästä akateemisesta esseestä tulisi varmasti erilainen, jos pureutuisin aiheeseen yleisestä ja tutkivasta näkökulmasta, mutta halusin tuoda oman matkani samalla ohelle ja pitää pituuden aisoissa. Seuraavaksi tulee yleistä tietoa asuntosijoittamisesta.

Sijoitusasunnon remontointi antaa paljon hyötyjä omistajalleen. Tässä Asuntosalkunrakentajan (2021) mukaan muutamia hyötyjä mitä remontointi voi tuoda:

Synnyttää arvonnousua

Parantaa myyntimahdollisuuksia

Tehostaa vuokrattavuutta

Korottaa vuokratasoa

Vaikuttaa positiivisesti vuokralaisten tyytyväisyyteen ja asunnon laatuun

Asuntosijoittamista voikin hyödyntää rahallisesti kahdella eri tavalla Asuntosalkunrakentaja -sivuston mukaan. Sijoittaja voi myydä remontoidun asunnon ja hakea sillä arvonnousua tai sitten hyödyntää jälleen rahoitusta remontin valmistuttua, kun vakuusarvo nousee.  Asuntosalkunrakentajan (2021.) Me pyrimme ensin hyödyntämään jälleen rahoitusta ja sen jälkeen odotamme arvonnousua asuntokaupan palauduttua suomessa normaaliksi.

Miksi asuntosijoittaminen?

Asuntosijoittaminen on yleisesti konkreettinen ja helposti ymmärrettävä sijoitusmuoto, toisin kuin esimerkiksi osakesijoittaminen. Sijoittaja pystyy hyödyntämään pankin lainaa asunnon ostamiseen ja lainarahalla vivuttaminen tekee sijoitusasunnoista kannattavampia. Sijoittajalla on täysin oma mahdollisuus vaikuttaa asunnon arvoon ja vuokratuottoon, toisinkuin esimerkiksi osakkeiden omistajalla. Asuntomarkkina tarjoaa mahdollisuuksia ostaa asuntoja alle markkinahintojen, joka taas parantaa myyntivoiton todennäköisyyttä ja sitä kautta mahdollistaa uusien sijoitusasuntojen hankinnan vakuusarvojen nousun kautta. (Sijoitusasunnot asuntosijoittaminen n.d..)

Sijoitusasuntojen mukaan strategioita asuntosijoittamisessa on kolme seuraavaa:

1. • Osta, vuokraa ja pidä
   • Osta, vuokraa, remontoi, jälleen rahoita, toista
   • Osta, remontoi, myy

Vaikkakin sijoitusasuntojen mukaan asuntosijoittaminen saattaa kuulostaa helpommin ymmärrettävältä, on eriarvoisen tärkeää muistaa aina sijoittamisessa riskit sekä hajauttaminen.

Tarvittavat työt, luvat, aikataulu ja valvonta

Remontoidessa tulee muistaa aina ilmoittaa taloyhtiölle laajemmista remonteista ja hakea remontointi lupaa. Onneksi parempi puoliskoni on monitoimimies ja kaiken lisäksi LVI-asentaja, mikä tarkoitti meille sitä, että tarvitsimme vain sähkömiehen ja vedeneristyskoulutuksen käyneen laatoittajan. Remontin valvojaksi otimme lähisukulaisen (siihenkin tarvitsee pätevyyden). Aikatauluksi annoimme itsellemme töiden ja koulun ohessa kaksi kuukautta ja seuraavaksi liitän tekstin millä teimme muutostyöilmoituksen taloyhtiölle.

Pintaremontti: Lattia vaihdetaan muovimatosta vinyylilankkuun kuivissa tiloissa ja listat uusitaan. Kaikki väliovet uusitaan karmeineen. Keittiö uusitaan kokonaan kodinkoneita myöten. Kaikki kiintokaapit uusitaan eteisestä ja kaikista makuuhuoneista. Kaikki seinät maalataan. Katto maalataan. Kylpyhuoneesta poistetaan lattia­ ja seinämuovit. Käyttövesipatteri vaihdetaan pyyhekuivaimeksi. Pesuhuoneen osalta kaikki putket uusitaan. Suihkut uusitaan, lattiakaivo uusitaan, mikäli on tarpeen. Vesieristys uusitaan. Vesieriste ulotetaan lattian lisäksi seinille, jotka vesieristetään lattiasta kattoon. Lattia ja seinät laatoitetaan, katto paneloidaan uusiksi. Kodinhoitohuoneesta poistetaan muovimatto ja vesieristetään ja laatoitetaan lattia ylösnostoineen, seinät maalataan, alas laskettu levykatto joko maalataan tai puretaan ja paneloidaan samanlaiseksi kuin pesuhuoneen katto. Pintaputket uusitaan kromisiksi tai vaihdetaan PEX putkeen seinän sisään KHH osalta ja siitä läpiviennillä keittiöön. KHH lattiakaivo myös tarvittaessa uusitaan. Eteisen lattia joko laatoitetaan tai tehdään vinyylillä. Saunan panelointi, kiuas ja lauteet uusitaan muun remontin yhteydessä tai mahdollisesti myöhemmin. Erillis WC lattiamatto poistetaan, vesieristetään ja laatoitetaan ylösnostoineen, lattiakaivo uusitaan, mikäli on tarpeen. Erillis WC:n allas seinä laatoitetaan. Muut seinät maalataan. Kaikki vesikalusteet uusitaan, altaat, hanat, kaikki. vaihdetaan allaskaapit ja peilikaapit KHH ja WC.

Olisimme halunneet tehdä muitakin uudistuksia, mutta otimme selvää ja tiettyihin asioihin tarvitseekin rakennusluvan, jossa yleensä menee noin 4 kuukautta ja se ei käynyt meille. Jälkiviisaana on hyvä sanoa, mutta olisin varannut hieman enemmän aikaa näin isolle urakalle, sillä olimme viimeisinä viikkoina erittäin väsyneitä.

Miten tästä pääsee eroon?

Tärkeää asuntosijoittamisessa on muistaa se, että asunnosta ei ole yhtä vaivatonta päästä eroon kuin esimerkiksi osakkeista. Vaihtelunhaluiset ihmiset hakeutuvatkin asumaan vuokralle huolettomampaan tyyliin. ASP-lainalla ostaessa asuntoa on tiettyjä ehtoja ja emme esimerkiksi voi myydä asuntoa ennen kuin olemme asuneet siinä vähintään kaksi vuotta tai joudumme maksamaan myyntivoitosta verot. Toisekseen asunnosta voi enimmissään vuokrata 49 % asuessa siinä samalla itse. Olemmekin pohtineet yhden huoneen vuokraamista tai asunnon jättämistä vuokralle omaan omistukseen muutaman vuoden jälkeen. Roinisen mukaan vuokraus on erinomainen toiminto, joka mahdollistaa sijoittajan jatkuvat tuotot, sekä jatkuvan kassavirran ja sen lisäksi se on hyvä tapa pysyä aallon harjalla siitä mitä kysynnässä tapahtuu. (Roininen 2018, 65). Kuitenkin läheltä seuranneena jatkuva kassavirta ei aina ole taattu, jos seuraavaa vuokralaista ei löydykään hetkeen edellisen lähdettyä. Sekin on riski mitä täytyy pohtia ennen asunnon vuokraamista.

Remontista yleisesti

Remontointia ei kannata tehdä yksin osaamattomana, kaikkea ei todellakaan saa tehdä itse varsinkin, jos talossa on taloyhtiö. Yhtenä kulmakivenä on suunnittelu ja budjetointi. Ilman huolellista budjetointia ja materiaalivalintoja, emme olisi onnistuneet. Suunnitelmissa täytyy ottaa huomioon mahdolliset viivästykset ja takaiskut, jotka ovat yllättäviä yleensä aina. Näitä saattavat olla esimerkiksi haitta materiaalit, ennen määräysten mukaan tehdyt heikot rakenteet ja asbesti. Materiaalivalintoihin pitää kiinnittää erityishuomiota remontoidessa, sillä jokainen materiaali elää omalla tavallaan ja niiden pitää soveltua käyttöön, sekä toisiinsa eikä pelkästään miellyttää silmää. Nykyään on myös älyttömästä säädöksiä ja määräyksiä, jotka ovat olemassa syystä, mutta niihin on perehdyttävä huolella, sillä ongelmien sattuessa ne tarkistetaan ensimmäiseksi. Viimeistely ja tarkkuus ovat viimeiset erittäin tärkeät huomioitavat seikat, esimerkiksi keittiön kaapin ollessa hieman vinossa viimeinen asennettava kaappi on jo moninkertaisen määrän vinossa.

Kompastuskivet

Seuraavaksi esittelen meille sattuneita kommelluksia ja annan huomion arvoisia vinkkejä. Budjetin, aikataulun ja resurssien kartoittaminen on erinomaisen tärkeää. Sirkka oivaltaa opinnäytetyössään, että henkiset resurssit ovat asuntosijoittamisen yhteydessä melkein yhtä tärkeät kuin esimerkiksi rahalliset resurssit. (Sirkka 2022, 29). Henkisiä resursseja olisi itse pitänyt pohtia enemmän sillä riskit olivat suuret, kun maksoimme omasta asumisesta vuokralla samaan aikaan remontin kulun aikana. Toisen osapuolen ollessa täysipäiväinen opiskelija ja toisen ollessa työelämässä oli vaikea hahmoittaa, kuinka suuruuden hullu projekti oli irtisanoessamme vuokrasopimuksen heti asunnon oston jälkeen. Aikataulumme ja budjettimme piti, mutta löysimme esimerkiksi katosta jonkinlaista kasvustoa ja liesituulettimemme jouduimme tilaamaan kolme kertaa (joka ohjaa koko asunnon ilmanvaihtoa), koska se tuli vääränlaisena. Keittiön kokoaminen itse olikin kokemus, sillä spesifejä ohjeita emme siihen saaneet. Lattialaatat loppuivat kolme kertaa kesken ja päivä ennen muuttoa asensimme vielä lattiaa paikalleen.

Pohdinta

Opin erittäin paljon tinkaamisesta, neuvottelutaidoista, sopeutumisesta ja keskeneräisyyden sietämisestä. Luottaminen itseemme ja omiin kykyihimme kasvoi ja toivottavasti essee tarjosi jotain uutta myös lukijalle. Sopimusehdot, laina ja tarvittavat luvat tulivat erittäin tutuksi. Työkaluja on vielä yksi kokonainen makuuhuone täynnä, mutta voin sanoa, että oli tämä kokemuksen arvoinen projekti. Aivan ei itse sisäistä sitä, mitä tuli tehtyä, opittua ja luultavasti unohdin myös ison osan. Lopuksi liitän vielä muutaman kuvan remontistamme, sillä loppuselvitystä en voi jakaa teetettyjen töiden ja osoitteen paljastamisen takia.

Lähteinä käytetty tässä esseessä:

Asuntosalkunrakentaja 2021. Sijoitusasunnon remontoinnin ABC. Nettisivu. 20.8.2021. Viitattu 31.1.2024. Sijoitusasunnon remontti – Lue kattava opas asunnon remontointiin! (asuntosalkunrakentaja.fi)

OP. n.d. ASP-tili. Nettisivu. Viitattu 29.1.2024. ASP-tili – asuntosäästötili paremmilla koroilla ja lainaehdoilla | OP

OP. n.d. ENSIASUNNON OSTAJAN OPAS: Asuntokauppa – vinkkejä ensiasunnon ostajalle. Nettisivu. Viitattu 29.1.2024. Asuntokauppavinkit ja asuntokaupan vaiheet | OP

Pankkitieto. 2023. Asuntolainan kilpailuttaminen: Kuinka se tehdään oikein? Pankkitieto.net. Nettisivu. 30.8.2023. Viitattu 29.1.2024. Asuntolainan kilpailuttaminen: Kuinka se tehdään oikein? – Pankkitieto.net

Roininen, P. 2018. Asunto: elämäsi tärkein sijoitus. Helsinki: Alma Talent. E-kirja. Viitattu 31.1.2024.

Sijoitusasunnot. n.d. Asuntosijoittaminen – Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon. Sijoitusasunnot.com. Nettisivu. Viitattu 31.1.2024.

Sirkka, H. 2022. Asuntosijoittajan opas – Asuntoflippaus. Theseus. Opinnäytetyö. 11.2022. Viitattu 31.1.2024.  Sirkka_Hanna.pdf (theseus.fi)