Kiinteistön kauppa

Kiinteistö- ja asuntoliiketoiminta ovat kiehtoneet ja kiinnostaneet minua aina, siksi päätin tehdä aiheesta esseen. Kiinteistön kauppa tarkoittaa kiinteistön ja siihen kuuluvien irtaimien omistusoikeuden siirtämistä toiselle henkilölle. Tämä prosessi sisältää lainsäädäntöjä, oikeudellisia kulmakiviä ja useita vaiheita. Flippaus ovat mielestäni kiehtova asuntosijoittamisen strategia, jota avaan lisää myöhemmin.

Vaiheet kiinteistön kaupassa ovat usein samanlaiset keskenään. Itseltäni löytyy kokemusta kiinteistön kaupasta ja siten myös kaupanteosta. Kaikki alkaa tarjouksen tekemisellä. Potentiaalisen kohteen voi löytää useilta eri nettisivuilta. On mahdollista tehdä myös ostotoimeksianto. Tämä tarkoittaa, että asunnon etsiminen voidaan antaa kiinteistövälittäjän käsiin. Kiinteistövälittäjä hoitaa tämän lisäksi virallisten asiakirjojen laatimisen sekä hintaneuvottelut. Jossain ostotoimeksiannon tapauksissa kiinteistönvälittäjä voi päästä käsiksi kohteisiin, joita ei ole vielä edes julkistettu. Välityspalkkio kiinteistövälittäjälle maksetaan usein kaupantekotilaisuudessa. Ostotoimeksianto on luotettava vaihtoehto, mikäli oma kokemus asuntosijoittamisessa on vähäinen. Oli kyseessä sitten itse löydetty kohde, tai ostotoimeksianto, tarjouksen tekemiseen pätee samat vaiheet. Tarjouksessa määritellään kauppahinta, kaupanehdot ja mahdolliset ehdollisuudet. (SKLV 28.06.2020.)

Seuraava vaihe on perinteisesti tarjouksen hyväksyminen. Suurta kauppaa tehdessä on ehdotonta, että molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä hintaan. Tämän takia myyjä voi tehdä vastatarjouksen, mikäli hän ei ole tyytyväinen ostajan tekemään tarjoukseen.

Kauppakirjan laatiminen tapahtuu, kun molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä tarjoushintaan, kaupan ehdot ovat selvät ja muut kohteen tärkeät tiedot on käytä läpi. Kiinteistön kauppaa tehdessä, sopimuksen tulee olla määrämuotoinen. Suullinen sopimus ei kelpaa kyseisessä kaupassa. Sopimukset allekirjoitetaan ostajan, myyjän ja kaupanvahvistajan kesken. Mitä kauppakirjaan kuuluu ja mitä siinä käydään ilmi? Muotomääräyksiä ovat luovutustarkoitus, kiinteistön nimi ja rekisterinumero, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike. Muotomääräysten lisäksi on hyvä ottaa huomioon, kuuluuko kiinteistöön ainesosia tai tarpeistoa, jotta saadaan varmistettua yhteisymmärryksessä, mitä kiinteistön alueelle kuuluu. Kauppakirjaan tulee myös selvittää sähkösopimus sekä muut sopimukset, kiinteistövero ja hallinnan siirtyminen. Kaupantekotilaisuudessa kauppa vielä vahvistetaan kaupanvahvistajan toimesta. Kauppakirja on oikeudellinen asiakirja ja tilanne on virallinen kaupantekotilaisuus. Omistusoikeuden siirto tapahtuu maanmittauslaitoksessa, onnistuu maanmittauslaitoksen nettisivuilla. Tässä varmistetaan, että uusi omistaja on rekisteröity kiinteistörekisteriin. (Jaakkola ja Sorsa 2005, s. 208–209.)

Kaupan yhteydessä tulee luonnollisesti myös kuluja, esimerkiksi varainsiirtovero ja kiinteistövälittäjän palkkio. Kulujen maksaminen on viimeinen virallinen vaihe kiinteistön kaupan teossa. Ennen omistusasunto tarkoitukseen menevässä kiinteistökaupassa ostaja ei ole joutunut maksamaan varainsiirtoveroa ollenkaan. Uuden lainsäädännön mukaan ensiasunnon ostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveron 1.1.2024 lähtien. Jos et ole ensiasunnon ostaja, varainsiirtoveron määrä tulee laskemaan 1.1.2024. Asunto-osake yhtiöiden varainsiirtovero laskee 1,5 prosenttiin ja kiinteistöjen 3 prosenttiin.

Kurkistetaan kiinteistöjen lainsäädäntöihin hieman. On olemassa kiinteitä ja irtaimia esineitä. Kiinteisiin esineisiin lasketaan kiinteistörekisterilainsäädännön tarkoittamat kiinteistöt eli tilat ja tontit sekä muut ja maa- ja vesialueet. Käräjäoikeuden kiinteistörekisteriin nämä kiinteistöt merkitään niiden sijainnin perusteella. Irtaimia esineitä ovat taas esimerkiksi arvopaperit kuten osakkeet. Nämä osakkeet oikeuttavat kiinteistöjen hallinnan.

Vaikka ainesosista, esimerkiksi rakennuksesta, lipputangosta tai autotallista ei olisikaan mainittu kauppakirjassa, ne kuuluvat silti automaattisesti osaksi kiinteistöä. Koska varsinaista lainsäädäntöä siitä, mitä kiinteistön alueelle kuuluu ei olla laadittu, kiinteistön ostajalle kuuluu kiinteistön alueelle kuuluvat ainesosat.  (Jaakkola ja Sorsa 2005, s. 206.)

Tarpeistoksi voidaan kutsua kiinteistön alueella olevia esineitä. Patsaat, ruohonleikkurit tai pyykkiteline kuuluvat esimerkiksi tarpeistoon. Mikäli tarpeistoa on jätetty kiinteistön alueelle, oletetaan niiden myös kuuluvat kiinteistön omistajalle. Tarpeiston kuulumisesta kiinteistöön on kuitenkin sovittava kaupan ehdoissa ennen kauppakirjan allekirjoittamista, toisin kuin aineisosien kohdalla. Jos ennen kauppakirjojen allekirjoitusta todetaan, että tarpeisto ei kuulu kiinteistön ostohintaan, se tulee poistaa alueelta. (Jaakkola ja Sorsa 2005, s. 206–208.)

Olen myös kiinnostus asuntojen flippauksesta, eli asunnon remontoimisesta ja sen kautta asunnon arvon nousemisesta. Flippikäyttöön asuntoja etsiessä tulee kiinnittää huomio asunnon sen hetkiseen kuntoon. Kun aloitetaan asunnon ehostaminen arvon nousua tavoitellen, kannattaa budjettia ajatellessa panostaa ensimmäisenä näkyvimpiin elementteihin, jotka tekevät huomattavan eron asunnon ilmeessä, eikä keskittyä esimerkiksi kodinkoneiden vaihtoon. Asunnon ostotilanteen kunto määrittää tulevaisuuden remonttitarpeet ja siten voidaan ennakoida, onko kannattavaa ostaa juuri tämä asunto flippikäyttöön.

Kustannusarviota tehdessä tulee laskea ylös myyntihinta ja ostohinta, varainsiirtovero, ostopalkkio, myyntipalkkio, yhteenlaskettu hinta ennen veroja, verot ja yhteen laskettu loppusumma sekä tietenkin myös remonttiin menevät kustannukset. Myyntipalkkio keskustellaan välittäjän kanssa ja ostopalkkio lasketaan mukaan vain, mikäli välittäjä on löytänyt kohteen.

Flippikäytössä asunnon tultua remontin osalta myyntivalmiiksi, kiinteistönvälittäjä voi arvioida ja perustella kohteelle uuden ja korkeamman myyntihinnan. Lisäksi myynnin edistämiseksi tulee pitää mielessä hyvälaatuiset kuvat ja video, stailaus ja loistava välittäjä. (Tokko LKV n.d.)

Lähteet:

Jaakkola, T ja Sorsa, K, 2005, Liiketoiminnan sopimukset, Helsinki, Edita

SKLV. 26.08.2020. Artikkeli. Luettu 17.11.2023.

https://skvl.fi/ajankohtaista/mita-ostotoimeksianto-tarkoittaa/

Tokko LKV. n.d. Blogi. Luettu 18.11.2023.

https://www.tokko.fi/lukupaketit/miten-asuntoflippaus-toimii#1