Kun työkseen tekee välillä yksitoikkoista ja yksinäistä työtä, pyrkii sitä työpäiviä piristämään musiikilla ja podcasteilla. Minulla tarttuu usein matkaan bisnekseen ja sijoittamiseen liittyviä podcasteja. Niitä kun sitten luukuttaa tunteja ja tunteja kertyy vahingossa tietoa ja uusia ajatuksia päähän. Tässä esseessä otetaankin aiheeksi asuntosijoittaminen. Lähteinä ja innostuksena aiheen pariin ovat siivittäneet: Harri Hurun Ostan asuntoja Podcastit, Rahapodin (podcastit) sijoittamiseen ja erityisesti asuntosijoittamiseen liittyneet jaksot (5, 143, 214), Tuttavani kiinteistön välittäjänä ja Marko Kaarron kirja Sijoita asuntoihin! Aloita-Kehity-Vaurastu.

Aloitetaan aihe sillä, etten omista yhtäkään asuntoa, enkä ole todennäköisesti sellaista vielä ostamassakaan. Opiskelijaelämän rajoitteet painavat vielä päälle. Tekstissä ilmi tulevat asiat ovat omaa pohdintaani, eikä sijoitussuosituksia tai vinkkejä. Asunnot kiehtovat minua kovasti niin visuaalisesti kuin sijoituskohteena. Olen pienestä asti kuolannut hienoja kalliita asuntoja, tosin kukapa ei. Nykyään mielenkiinto yltää aina rakennuksen arkkitehtuurista sisustukseen. Asuntosijoittamisen plussat ovat: mahdolliset markkinahintoja alemmat kaupat, velkavivun käyttö ja vakaa tuotto. Toisaalta miinuksia on: Hallinnoinnin ”suuret” kulut, likviditeetti ja suuret velkamäärät. (Omista ja vaurastu, 2017)

Asuntosijoittamisessa niin kuin muissakin sijoittamismuodoissa on jokaisella oman näköinen strategia. Karkeasti kaksi pääkategoriaa ovat osta&pidä ja asunto flippaus. Asunto flippaus on verrattavissa osakemarkkinoilla treidaamiseen. Flippaamisessa pyritään saamaan lyhyessä ajassa asunnosta maksimaalinen tuotto ostamalla ja myymällä se pian ostamisen jälkeen. Toimeksiantojen välissä asunnon arvoa pyritään nostamaan esimerkiksi remonteilla ja uudella sisustustyylillä. Tietynlaisten lainalaisuudet kuitenkin pätevät ja helpottavat asiaan syventymistä.

Asuntosijoittamisessa yleisimpiä huomioon otettavia asioita:

• Asuntojen sijainnit
• Tuotto-odotukset
• Taloyhtiöiden kunto
• Asuntojen remonttitarpeet
• Asuntojen vastikkeet
• Rahoitus
• Asuntojen hallinnointi ja ylläpito
• Asuntojen arvon nousu/lasku odotukset
• Vuokralaisien valinta
• Asuinalueiden tulevaisuuden suunnitelmat

Syventymistä voi jatkaa toki loputtomiin, mutta aloitetaan näistä. Tässä on lista, jolla pääsee jo alkuun, kun lähdetään paneutumaan aiheeseen. Asuntosijoittaminen on moninainen kokonaisuus, joten syy-seuraus suhteita löytyy paljon. Siksi asia vaatii perehtymistä ja kokonaisuuden hahmottamista. Hyvä sanonta kuuluukin näin ”sijoita vain kohteisiin, joita ymmärrät”. Todennäköisesti metsään mennään, jos ei ymmärrä sijoitettavaa kohdetta ja sen ympärillä tapahtuvia asioita. Hyvänä esimerkkinä tässä toimii kryptovaluuttoihin sijoittaneet monet keltanokat.

Historiaa ja tapahtumaketjuja tarkkailemalla saattaa saada yllättävän paljon hyviä ideoita. Aina ei tarvitse keksiä pyörää uudestaan onnistuakseen esimerkiksi tässä asuntosijoittamisessa. Jos tutkitaan länsimaisia teollistuneita valtioita, kaupungistuminen on jo pitkään vallinnut trendi. Kaupungistuminen on ikään kuin lumipallo efekti. Palvelut paranevat ja monipuolistuvat keskitetyissä ympäristöissä. Suuremmat väestömäärät kaupungissa tarkoittaa myös ostovoiman kasvua, joka lisää yritysten määrää, joka lisää työpaikkoja. Tällainen loputon ja uudelleen toistuva ketju muodostuu tästä ilmiöstä. Tulemme tunnetusti Suomessa monissa asioissa hieman jälkijunassa ja tässä on yksi niistä.

Tampere – Turku – Helsinki muodostaa kasvavan kolmion muotoisen alueen, juurikin tämän tunnetun kaupungistumistrendin mukaan. Kun vertaa muihin suurkaupunkeihin ja valtioihin, matka kaupungistumiseen jatkuu edelleen Suomessa. Seuraamalla siis yleisiä trendejä ja vertaamalla niitä tänne meidän kotimaahan, voi saada jo simppeliä suuntaa omalle sijoitusstrategialle. Sijainti on siis avaintekijä tässä lajissa. Kysyntä kasvaa uusien tulokkaiden myötä ja uudiskohteita nousee tiheämpää tahtia. Alueen elinvoima kasvaa, joten sijoittamisen kohteita löytyy muualtakin kuin vain asunnoista.

On tarjolla uutta modernia, vanhaa klassista ja jotain siltä väliltä. Jokainen laji on omassa siilossaan potentiaalinen. Uudiskohteet ovat helpommin saatavilla pienen pääoman sijoittajille, sillä usein uusien taloyhtiöiden asunnoista 60-80% asunnon velattomasta hinnasta on yhtiölainaa. Täten liikkeellelähtö lajin pariin helpottuu. Asunnon alhaisesta myyntihinnasta ei saa kuitenkaan hämääntyä, sillä velaton hinta määrittää asunnon arvon ja omistajan täytyy kyetä maksamaan asunnon laina pois vastikkeina. Asunnon lainan ollessa pitkälti yhtiölainaa, saattaa siitä olla omistajalle merkittävä veroetu vähennyksien osalta.

Vanhat asunnot tuovat oman maagisuutensa historiansa verukkeella ja niille on oma ostajakuntansa, joka on valmis maksamaan historiasta ja sen tarinoista. Vanhojen asuntojen tuotto-odotukset ovat usein korkeampia kuin uudiskohteiden. Riippuen toki mikä on sijoitusstrategia ja miten asiat laskee. Väliinputoajat, kuten 70 luvun kerrostalot voivat tarjota potentiaalisen tuoton alhaisella hinnallaan. Saneeruasremontti saattaa riittää pitkälle, jolla saadaan nostettua asunnon vuokratasoa. Paletti alkaa siis laajenemaan ja kasvamaan, kun sitä lähtee mylläämään auki.

Kasvukeskukset eivät ole ainoa paikka tehdä hyviä sijoituspäätöksiä asuntojen parissa. Muuttotappio alueetkin voivat olla hyvällä suunnittelulla tuottoisia alueita. Tällöin pitää toki ymmärtää vielä paremmin, mitä on tekemässä. Tietämällä esim. muuttotappio alueella uuden tehtaan rakennuspäätöksistä, voi saada kilpailu etua muihin verrattuna. Tehtaan lähettyviltä kokonaisen kerrostalon ostaminen ja remontoiminen voi olla iso kannattava peliliike. Varsinkin, jos tehtaan omistajan kanssa saa sovittua kyseisiin asuntoihin sopimukset työntekijöille. Sijoitusstrategioita on siis monenlaisia ja niitä kannattaa pyöritellä rauhakseen. Siten löytyy varmasti sopiva tapa tehdä sijoituksia, joka sopii riskiprofiililtakin omalle taloudelle.

Asuntosijoittaminen alkaa monella oman asunnon ostamisella ja siihen muuttamisella alkuun. Kun oma talous alkaa antamaan myöten, on mahdollista hankkia toinen asunto ja pistää toinen asunnoista vuokralle. Myös yhden omistusasunnon omistaminen ja vuokralla-asuminen on keino päästä alkuun asuntosijoittamisessa. Näin asunto tulee hankittua todennäköisesti samalta paikkakunnalta, jossa itse asuu. Tämä helpottaa asunnon hallinnointia ja ylläpitoa. Asunto vaatii kuitenkin enemmän ja vähemmän jatkuvaa huolenpitoa, johon omistajan täytyy reagoida. Markkinoille on tullut myös yrityksiä, jotka hallinnoivat sijoittajien asuntoja ottaen oman palkkansa välistä. Palvelut ovat laajentuneet täydelliseen huolenpitoon aina vuokralaisten etsimisestä lähtien. Tällaiseen aloittavalla sijoittajalla maksimi velkavivulla ei ole kuitenkaan varaa, joten volyymin pitää olla paljon isompaa ja oman pääoman suurempaa, jos tällaisia haluaa hyödyntää. Lainojen saaminen helpottuu ajansaatossa ja lainat halpenevat, kun on pankille näyttöä toimivasta ja sujuvasta sijoitustoiminnasta.

On hyvä ottaa huomioon myös asuntosijoittamiseen muutamia peruslukuja. Velkavipu on yleisimmin 60-80% hujakoilla. Poikkeuksia toki löytyy ja lainat neuvotellaan aina henkilökohtaisesti, joten niissä on liikkumavaraa. Lainanmyöntäjät arvostavat tarkkaan laskettuja suunnitelmia ja useampia skenaario suunnitelmia muutosten varalle. Lainaneuvotteluun on siis syytä valmistautua huolella, jotta lainan saa ja hyvin ehdoin. Velkavipu vaikuttaa olennaisesti itselle käteen jäävään osuuteen ja riskeihin. Asuntojen kokonaistuotto on keskimäärin 5-7%, joka koostuu vuokrista ja arvonnoususta. Osakemarkkinoihin verrattaessa kokonaistuotto vaihtelee noin 7-16% välillä tarkastelujaksosta riippuen. Osakemarkkinat ja asuntomarkkinat eroavat kuitenkin ominaisuuksiltaan paljon toisistaan, joten niitä ei voi täysin verrata keskenään.

Markkinakorkoja on syytä tarkastella, sillä ne voivat muuttua merkittävästi. Mitä suuremmasta lainasta on kyse, sitä suuremmat ovat muutokset korkojen muuttuessa. Oma arvio tulevaisuuteen on siis syytä perustaa johonkin ja tehdä toimenpiteet sen mukaan. Onko 25 vuoden asuntolainaan syytä ottaa kiinteäkorko? Mihin asti talous kestää korko muutokset? Hyvä muistutus kuitenkin on, että korkosuojat ja muut pankin tarjoamat tuotteet ovat osa pankin keskeistä liiketoimintaa, joita tehdään todennäköisyyslaskelmien pohjalta. Pankki siis tienaa laskelmien mukaan, jokaisella myydyllä tuotteella. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö niiden ostaminen olisi sijoittajan riskien näkökulmasta järkevää. Asuntolainaa on saanut vuonna 2020 alle 1% korolla, joka on historiaa tarkastellessa poikkeuksellisen matala. Sijoitusyhtiön kautta lainat ovat lähtökohtaisesti hieman kalliimpia. Myös lainan ottaminen ns sijoitusasuntolainana laina on hieman kalliimpaa verrattuna tavalliseen asuntolainaan.

Jos itse lähtisin nyt ostamaan sijoitusasuntoa syynäisin erityisesti Lielahden ja Lentävänniemen aluetta. Toinen kiinnostava alue, olisi Pirkkalassa Partolan läheisyydessä olevat asuinalueet. Molemmissa on nähtävissä jo selkeästi tapahtunut kasvu ja näen edelleen molemmissa paljon kasvuvaraa. Asuinalueiden arvostus on jatkuvassa kasvussa, joten arvonnousua voisi olettaa tapahtuvan kiinteistöissä. Palveluiden jatkuva lisääntyminen kyseisten alueiden ympärille houkuttelee jatkuvasti lisää uusia asukkaita. Tämä taas kiihdyttää muuttavan väen määrää, joka synnyttää uusia rakennushankkeita alueille. Tämä tapahtuma ketju itsessään nostaa asuntojen arvoa ja vuokria. Keskustan asunnot alkavat myös olla jo kovin tappiin hinnoiteltuja, joten kyseiset alueet tarjoavat asumiskustannuksiltaan toistaiseksi kohtuullisempaa vaihtoehtoa.

Ratikan toisen vaiheen rakennussuunnitelmiin kuuluu laajentaa ratikan kulkua Lentäväniemeen saakka. Tämä parantaa kulkuyhteyksiä, mikä on monelle muuttoa harkitsevalle tärkeä ominaisuus. Lielahden palvelut ovat jo nyt todella kattavat. Autoja, elektroniikkaa, huonekaluja, ruokaa, ravintoloita, vaatteita, urheiluvälineitä, rakennustarvikkeita, kasveja ja palveluita on kaikkia saatavilla Lielahden keskittymästä. Ei ole siis mikään tarve matkata keskustaan päivittäisille asioinneille, koska Lielahdesta saa kaikkea mitä tarvitsee. Potentiaali on siis nyt jo suuri ja tulee todennäköisesti kasvamaan entisestään. Siksi näen Lentävänniemen ja Lielahden juuri tähän hetkeen potentiaalisena kohteena.

Pirkkalassa Partolan palvelut ovat kovassa kasvussa myös, mikä alkaa houkuttelemaan uusia asukkaita ja kasvattamaan elinvoimaa. Partolan alueelta saa myös lähes kaikkea mitä vain mieli tekee, mikä on suuri etu ympärillä asuville ja uusille tulokkaille. Partolan ympärille onkin rakennettu paljon uusia kerrostaloja viimeaikoina ja tullaan rakentamaan lisää. Erityisesti lapsiperheille paikka on oiva. Sieltä löytyy kouluista ja harrastusmahdollisuuksista lähtien kaikki tarpeellinen. Myös Pirkkalan tarjoamat ulkoilumahdollisuudet ovat herättäneet suurta suosiota. Alue on myös lähellä keskustaa ja hyvien kulkuyhteyksien varrella. TKL liikennöi aktiivisesti tuota välikköä ja autolla ajaa noin 15-20 min keskustaan. Alue ei ole minusta vielä ylihinnoiteltu, joten tähän kohtaa tuo olisi potentiaalinen sijoituskohde.

Ylipäätään, kun katsoo lähialueilla tapahtuvia muutoksia huomaa, että tietyt keskittymät vetävät puoleensa uusia asukkaita ja kasvavat vauhdilla. Esimerkkeinä: Lielahti, Hervanta, Partola, Linnainmaa, Janka, Kaleva. Rupeaako keskusta menettämään arvoaan, sillä asuminen näyttää keskittyvän hajautetusti eri aluille. Näille alueille kehittyy valtavaa kyytiä kattavat palvelut mukavaa elämistä varten. Etulyöntiasemana ympärillä on kauniit ulkoilumaisemat ja paremmat harrastus mahdollisuudet kuin keskustassa. Olemmeko murroksessa ja miten näiden huomioiden pohjalta täytyisi reagoida asuntosijoittamisen näkökulmasta?