Olen paljon syventynyt erilaisiin johtamisen kirjoihin. Tämä on antanut huomattavan paljon perspektiiviä katsoa tilanteita eri näkövinkkelistä. Tämä on myös aiheuttanut sen, että nykyisin tulee huomattua johtamista erilaisissa ympäristöissä kuin ennen. Jälkikäteen ajateltuna moni tilanne on ollutkin itsestään selvä, mutta ennen ei ole tullut ymmärtäneeksi kysymyksessä olleen johtaminen. Viimeisimpänä havaintona olen tajunnut, kuinka merkityksellistä talonyhtiöissä on johtaminen ja erityisesti vanhemmissa taloissa, joissa pitää tehdä kiinteistöjen kunnon ylläpidoksi korjaushankkeita.

Suomalaiset perinteisesti suosivat omistusasumista tai ainakin tällainen käsitys minulle on tullut. Tämä käytännössä tarkoittaa, että asunnoissa on paljon omaisuutta kiinni. Moni näistä asunnon omistajista asuu talonyhtiöissä. Paljon on rahaa kiinni, mutta asunnon omistajia ei tunnu kiinnostavan talonyhtiön johtaminen. Tämä ilmenee esimerkiksi, ettei talonyhtiön hallituksiin meinaa löytyä henkilöitä. Miten tämä voi olla mahdollista?

Olen saanut olla osana kahden eri talonyhtiön hallitusta. Olen saanut huomata kuin paljon johtaminen vaikuttaa itse taloyhtiön hallintoon sekä kiinteistön pidon järjestämiseen. Näillä voi olla erittäin merkittäviä vaikutuksia jokaisen osakkeen omistajan omitukseen tulevaisuudessa. En ole ennen asuntoja ostaessa edes kiinnittänyt huomiota suuremmin talonyhtiön johtamistapaan. Nykyisin koen sen erityisen merkitykselliseksi.

Talonyhtiöissä hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tavallisesti operatiivisena johtajana toimii isännöitsijä, jonka hallitus valitsee ja tarvittaessa erottaa. Isännöitsijä toimii siis hallituksen mandaatilla ja hallituksen tehtävänä on valvoa isännöitsijän toimia. Olen kuitenkin havainnut, että käytännössä isännöitsijät toimivat hyvin itsenäisesti ja hallitus ei ole useinkaan tietoinen monista asioista. Onko tällä merkitystä?

Talonyhtiömaailmassa suurimmat haasteet ovat kiinteistöjen ikääntyminen ja siitä johtuvan korjausrakentamisen moninkertaistuminen. Käytännössä tämä tarkoittaa tulevia mittavia peruskorjauksia. Kaiken korjaustoiminnan ohjenuorana on talonyhtiön strategia. (Heinonen 2016). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että operatiivisen johtajan eli isännöitsijän olisi johdettava yhtiötä suunnitellun strategian mukaisesti ja ennakoitava tulevien vuosien kunnossapito- sekä korjaustarpeita. Aika paljon lasketaan yhden ihmisen varaan. Ennakointi tapahtuisi laatimalla kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelmia ja useamman vuoden kattavia korjausohjelmia, joissa huomioidaan toimien ajoitus ja kustannukset (Heinonen 2016).

Talonyhtiön hallitus valitaan usein talonyhtiön osakkaista. Tämä käytännössä tarkoittaa sitä, että hallituksessa olevat ihmiset ovat tavallisia asunnonomistavia ihmisiä, joilla harvemmin on erityistä osaamista talonyhtiön hoitamisesta ja kaiken lisäksi näiden ihmisten aika voi olla kortilla. Näiden samojen ihmisten tehtävänä olisi valvoa isännöitsijän toimia ja varmistaa, että isännöitsijä toimii suunnitellun strategian mukaisesti ja ennakoi tulevien vuosien kunnossapito- sekä korjaustarpeita. Jos ei ole tieto taitoa, mitä pitäisi valvoa ja sinun aikasi on kortilla, niin mitä sinä valvot silloin? No onneksi meillä on osaavia isännöitsijöitä ja he ovat käyneet alan koulutuksen, eikö vaan?

Isännöitsijän vaatimus on kirjattu lakiin. Isännöitsijän tulee olla EU-alueella asuva luonnollinen henkilö (Bäckgren 2018). Laitan saman tähän vielä uudestaan. Isännöitsijän tulee olla EU-alueella asuva luonnollinen henkilö. Eli käytännössä lähes kuka tahansa on tehtävään kelpoinen. Olen tiennyt, että ei isännöitsijältä mitään erityistä vaadita, mutta en ole ymmärtänyt, että vaatimus on noin lavea. Niina Bäckgrenin mukaan yksi ihminen, jonka merkitys on talonyhtiössä poikkeuksellinen, ei monesti ole tietojen ja taitojensa puolesta kykeneväinen hoitamaan tehtäväänsä. Isännöinti vaatii esimerkiksi juridista, taloudellista ja teknistä osaamista, jota isännöitsijöillä ei välttämättä ole. (Bäckgren 2018.)

Olen itse talonyhtiön hallituksissa toimiessa saanut huomata, kuinka tärkeätä on ollut, että hallitus on ollut kiinnostunut talonyhtiön tilasta. Olen myös päässyt huomaamaan, kuinka suuri merkitys on osaavalla isännöitsijällä hyvässä ja pahassa. Yleensä haastavina aikoina johtajat punnitaan, niin myös talonyhtiöissä.

Minusta tuntuu, että moni asunnonomistajista ei tiedä, kuinka huonosti heidän omaisuudestansa huolehditaan. Toisaalta taas ihmetyttää valtion ja viranomaisten rooli, miksi he eivät ole puuttuneet alan toimintatapoihin. Oikeanlaisella isännöinnillä luulisi olevan positiivinen vaikutus myös yhteiskunnallisesti. Ehkä jonkun pitää tehdä asialle jotain?

Lähteet:

Heinonen, M. 2016. Korjaushankkeen rahoitus talonyhtiössä. Kiinteistöalan kustannus Oy.

Bäckgren, N. 2018. ”Isännöitsijäksi valittiin varastomies, jolla ei ollut päivääkään kokemusta”. Rakennuslehti. Luettu 19.05.2020. https://www.rakennuslehti.fi/2018/02/isannoitsijaksi-valittiin-varastomies-jolla-ei-ollut-paivaakaan-kokemusta-isannoitsijoilla-on-petrattavaa-ammattitaidossa-rehellisyydessa-ja-viestinnassa/