Tampere
17 Jun, Monday
18° C

Proakatemian esseepankki

Asuntosijoittamisen perusteet



Kirjoittanut: Iidaliina Manninen - tiimistä Samoa.

Esseen tyyppi: Yksilöessee / 2 esseepistettä.

KIRJALÄHTEET
KIRJA KIRJAILIJA
Osta, vuokraa, vaurastu
Joonas Orava, Olli Turunen
Esseen arvioitu lukuaika on 5 minuuttia.

Ostin ensimmäisen oman asuntoni aika tarkalleen viisi vuotta sitten. Ostin asunnon itselleni, ja kerkesin asua siinä vähän reilu kaksi vuotta ennen kuin muutin opintojeni perässä Tampereelle. En missään kohtaa edes ajatellut myyväni asuntoa, vaan laitoin sen vuokralle. Näin minusta kuin vahingossa tulikin asuntosijoittaja. Tuolloin minulla ei ollut vielä minkäänlaista käsitystä asunnon vuokraamisesta. Pääsin alkuun ystäväni avulla, joka vuokraa omaa asuntoaan ja huomasin, että asunnon vuokraaminen onnistui lopulta todella helposti. Nyt kun olen perehtynyt osake- ja rahastosijoittamiseen, halusin perehtyä myös asuntosijoittamiseen tarkemmin.

 

Perusajatus asuntosijoittamisesta on hyvin yksinkertainen, otetaan pankista lainaa, hankitaan sijoitusasunto, laitetaan se vuokralle ja ajan myötä vuokralainen kuittaa lainan pois. Lopulta jäljellä on velaton asunto ja kuukausittaiset vuokratulot. Yleensä sijoitusasunto ostetaan asunto-osakeyhtiöstä, se laitetaan vuokralle ja vuokratuloilla maksetaan yhtiövastikkeita sekä sijoituslainan lyhennyksiä. (Väänänen 2023.)

 

Asunnoista saatava tuotto koostuu vuokratuotosta ja arvonnoususta, joista vuokratuotto on huomattavasti varmempaa tuottoa. Arvonnousu vaatii hyvää ajoitusta, ja tuoton voi saada itselleen vain myymällä asunnon tai ottamalla kohdetta vastaan lisää lainaa. Vuokratuotto ei ole riippuvainen asuntojen hintojen heilahteluista. Vuokratuotot liikkuvat keskimäärin 3–6 prosentin tuntumassa. (Orava, Turunen 2013, 41.)

 

Kymmenen hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

  1. Kuukausittainen kassavirta. Vuokrattuna sijoitusasunnosta saa kuukausittaisen kassavirran.
  2. Kohtuullisen vakaa hintakehitys. Kautta historian asunnot ovat olleet melko vakaa sijoituskohde, ja hintojen heilahtelu on ollut osakemarkkinoita maltillisempaa.
  3. Pankit myöntävät asuntosijoituksiin mielellään lainaa eli velkavipua hintavakaudesta ja säännöllisestä kassavirrasta johtuen. Sijoitusasuntoja varten lainaa saadaan huomattavasti helpommin kuin muita sijoituskohteita varten.
  4. Riskien hallinta. Sijoittajan on mahdollista ostaa useita asuntoja suhteellisen pienellä omalla pääomalla, koska lainaa saa melko helposti asuntoihin. Kassavirtariski pienenee huomattavasti kolmen tai neljän sijoitusasunnon myötä. Mikäli asuntosijoittajan kuukausittainen kassavirta on riippuvainen yhdestä vuokralaisesta, saattaa kassavirta mennä pakkasen puolelle vaikkapa osakehuoneiston tai taloyhtiön remontin takia. Kolmen asunnon kanssa tilanne on parempi: jos yksi asunnoista on remontissa, kahden muun asunnon vuokratulot rullaavat entiseen tapaan ja sijoittaja pysyy plussan puolella.
  5. Hyvät tuotot. Useissa kaupungeissa asuntosijoittamisella saa 5–6 prosentin vuokratuotot. Tuottoja voi parantaa, kun käyttää maltillisesti lainarahaa asuntojen ostamiseen. Rohkeaa velkavipua hyödyntävät sijoittajat pääsevät matalien korkojen aikana reilusti kaksinumeroisiin tuottoihin.
  6. Asuntomarkkinoilla syntyy hinnoitteluvirheitä. Monelle suomalaiselle asunto on enemmänkin koti kuin sijoitus. Asuntokauppaan liittyy paljon tunteita, ja tunnetekijät ostaessa tai kiire myydessä saattaa johtaa hinnoitteluvirheisiin. Esimerkiksi kuolinpesä tai eronnut pariskunta saattaa luopua asunnostaan markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla.
  7. Sijoituksen tuottoon voi vaikuttaa monin eri keinoin: kohdekaupungin valinta, oikeanlaisen asunnon ja sopivan taloyhtiön valinta, remonttitarpeet, hyvän vuokralaisen valinta ja vaikuttaminen taloyhtiön kokouksissa ja mahdollisesti hallituksessa.
  8. Asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva karkottaa osan sijoittajista pois. Kaikilla ei riitä aika, kiinnostus, kyvyt, rahat ja vakuudet asuntosijoittamiseen.
  9. Mielenkiintoinen harrastus. Kun asuntosijoittamisen makuun on päässyt, tämä sijoitusmuoto kiinnostaa entistä enemmän. Asuntojen kohdekaupungit kiinnostavat enemmän, uutiset alueen opiskelu- ja työpaikoista pistävät silmään ja asuntoja tulee katsottua asuntosijoittajan näkökulmasta.
  10. Eettinen sijoitusmuoto. Ihmiset tarvitsevat aina koteja, eikä kaikilla ole mahdollisuutta ostaa omaa asuntoa. Hyviä vuokranantajia tarvitaan aina. (17–20.)

 

Sijoita taloyhtiöön

Kun sijoittaja ostaa asunnon, todellisuudessa hän ostaa osuuden asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat tietyn asunnon hallintaan. Näin asuntosijoittaja vastaa myös taloyhtiöön tulevista remonttikustannuksista asuntoon kohdistuvalla osuudella. Kyse ei siis ole pelkästään asuntoon sijoittamisesta, vaan myös taloyhtiöön sijoittamisesta. Tämän vuoksi asunnon lisäksi kannattaa perehtyä myös taloyhtiön kuntoon. (Väänänen 2023.)

 

Kun on ostamassa asuntoa, kannattaa selvittää kiinteistön kunto ja korjaustarpeet tarkasti, jotta sijoituksen kannattavuutta voi arvioida luotettavasti. Myös mahdollisen omistamisen aikana tiedossa olevat korjaustyöt kannattaa selvittää. Mikäli sijoituksen tuottoa arvioidessa ei ole huomioinut taloyhtiön tulevaa julkisivu- tai putkiremonttia, saattaa tuottolaskelmat mennä pahasti pieleen. On hyvä tuntea myös korjaustöiden tyypilliset kustannukset, jotta niitä voi verrata kiinteistössä tehtyihin korjauksiin sekä arvioida tulevien korjausten vaikutusta investoinnin kannattavuuteen. Kannattaa tutustua isännöintitodistuksessa esitettyyn rakennuksen korjaushistoriaan ja seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarveselvitykseen. Mikäli tietoja jo tehdyistä tai tulevista korjauksista ei ole, tämä viittaa yleensä korjausten laiminlyöntiin. (Toorikka.)

 

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamisessa pystyy itse hallitsemaan riskejä ja vaikuttamaan tuottoon. Asuntoa voi remontoida, isosta kaksiosta voi tehdä kolmion, vuokralaisen voi valita hyvin tai taloyhtiön hallitukseen voi mennä vaikuttamaan taloyhtiön remontteihin. (Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta.) Riskit eivät ole samat kaikille asuntosijoittajille, vaan ne riippuvat muun muassa sijoittajan kokemuksesta ja osaamisesta, velan määrästä, asuntojen sijainnista, koosta ja kunnosta sekä vuokralaisen valinnasta. On olemassa myös itsestä riippumattomia ulkopuolisia riskejä, joita ei voi mitenkään minimoida kokonaan. (Orava, Turunen 2013, 197.)

 

Asuntosijoittamisen tuottoja heikentäviä tai toimintaa haittaavia riskejä ovat:

  1. Hintariski – asuntojen yleisen hintatason laskeminen merkittävästi.
  2. Korkoriski – lainan korkojen nouseminen merkittävästi.
  3. Tyhjien kuukausien riski – asunto on tyhjillään, kun vuokralaista ei löydy.
  4. Vuokralaisriski – huono vuokralainen: vuokrat jäävät maksamatta tai vuokralainen hajottaa asunnon.
  5. Vuokratasoriski – vuokrataso laskee merkittävästi.
  6. Vastikeriski – taloyhtiön kulutaso nousee merkittävästi.
  7. Remonttiriski – taloyhtiöön tulee odotettua kalliimpi ja pidempi remontti.
  8. Pankkiriski – pankki tai pankkivirkailija, joka käy hankalaksi lainojen suhteen tms.
  9. Poliittiset riskit – verojen merkittävä nousu, verojen verovähennysoikeuden heikentäminen, opintotukijärjestelmän leikkaus jne.
  10. Luonnonilmiöriski – tulva tai suuri myrsky, joka aiheuttaa kerrostaloon vaurioita. (197–198.)

 

Riskien tiedostaminen ja niihin suhtautuminen oikealla tavalla ovat oleellinen osa menestyksekästä asuntosijoittamista (198). Esimerkiksi korkojen nousuun voi varautua lainan korkokatolla. Pankille maksetaan kertasumma sopimuksesta, jolla varmistetaan, ettei lainan viitekorko ylitä tiettyä rajaa, esimerkiksi viittä prosenttia. (202.)

 

Vuokralaisen valinta on yksi merkittävimmistä asioista vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Vuokralaisriskiä voi pienentää tarkistamalla vuokralaisen luottotiedot, jututtamalla vuokralaisehdokkaita ja perimällä yhden tai kahden kuukauden vakuus ennen muuttoa. Asuntonäytöt kannattaa järjestää jokaiselle asunnosta kiinnostuneelle erikseen, jotta huomaa mahdolliset ongelmatapaukset helpommin. (205.)

 

”Toisin kuin osakesijoittamisessa, asuntosijoittamisessa voi menettää enemmän kuin sijoittamansa rahat” (Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta).

 

Mistä rahat sijoitusasuntoon

Usein ajatellaan, että asuntosijoittaminen on vain rikkaiden hommaa. Vuokranantajien teettämästä jäsenkyselystä kuitenkin selviää, että asuntosijoittajat ovat ihan tavallisia, keskituloisia ihmisiä. Lähes kaikki asuntosijoittajat käyttävät velkarahaa. Pankit lainaavat rahaa vakuutta vastaan ja kelpuuttavat 70-75 % asunnon hinnasta vakuusarvoksi. Loppuosa asunnon hinnasta on omarahoitusosuutta. (Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon.)

 

Omarahoitusosuutta ei ole usein lojumassa pankkitilillä, mutta pankki lainaa useimmiten rahaa, mikäli saa vakuutta lainan vastineeksi. Vakuudeksi käy esimerkiksi aiempi omistusasunto, josta on ehtinyt lyhentää lainaa tai asunnon arvo on noussut. Omistusasunnon ei välttämättä tarvitse olla oma, vaan se voi olla vaikkapa vanhempien. Vakuudeksi käytettävässä asunnossa on aina oltava vapaata vakuutta, mitä käyttää uuteen lainaan. Pankille kelpaa vakuudeksi myös esimerkiksi metsät ja osakkeet, mutta silloin vakuusarvo on pienempi kuin 75 %. Sijoitustoiminnan kasvaessa vapaiden vakuuksien merkitys korostuu. Vakuutta vapautuu, kun asunnon laina lyhenee. Kun uuteen sijoitusasuntoon käyttää mahdollisimman paljon vapaina olevia vakuuksia ja niin vähän omaa rahaa kuin mahdollista, tämä mahdollistaa sijoitussalkun kasvun. (Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon.)

 

No entä mistä saada 100 000 euroa ensimmäiseen asuntoon? No ei mistään, mutta asuntosijoittamisen voi aloittaa murto-osalla tästä summasta. Sijoitusasunnon ei nimittäin tarvitse sijaita Helsingin tai Tampereen keskustassa, hyviä asuntoja on paljon halvemmalla muuallakin. Asuntoja saa halvemmalla esimerkiksi isojen kaupunkien laitakaupungeista tai vieruskunnista. Tärkeää on, että alue on sellainen missä halutaan asua ja sieltä ei olla muuttamassa pois eli se ei ole muuttotappiokunta. (Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon.)

 

Sijoitusasunnon verotus

Sijoitusasunnon verojen maksamista varten voi joko korottaa henkilökohtaista veroprosenttia tai maksaa verot ennakkoveroina. Henkilökohtaisessa verotuksessa vuokratulot verotetaan pääomatuloverona, jonka määrä ilmoitetaan vuosittain. (Kejonen.) Veroja maksetaan 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 30 000 euroa yli menevältä osuudelta 34 prosenttia (vero.fi).

 

Lähtökohtaisesti kaikki sijoitusasuntoon liittyvät kulut tai ylipäänsä asuntosijoitustoimintaan, ovat verovähennyskelpoisia. Näitä kuluja ovat esimerkiksi remontointi, uuden jääkaapin osto tai maksulliseen asuntosijoittamista käsittelevään koulutukseen osallistuminen. Asuntoon suoraan liittyviä kuluja ovat yhtiövastike ja vesimaksut, ja ne voidaan vähentää suoraan vuokratuotosta. Jos sijoitusasunto sijaitsee kauempana, myös matkakulut ovat vähennyskelpoisia. Matkakuluja voi syntyä esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa asuntonäytöistä tai taloyhtiökokoukseen osallistumisesta. (Orava, Turunen 2013, 255.) Sijoitusasunnon hankkimiseen otettu laina on tulonhankkimisvelkaa, ja sen korot voi vähentää verotuksessa. Korot vähennetään pääomatuloista. (Kejonen.)

 

Lopuksi

Asuntosijoittaminen tuo osakesijoittamista korkeammat tuotot, mutta se vaatii enemmän vaivaa ja alussa enemmän opettelua. Myös riskejä asuntosijoittamisessa on osakesijoittamista enemmän, mutta ne ovat minimoitavissa oman toiminnan kautta, kun taas osakesijoittaja voi vaikuttaa vähemmän riskien toteutumiseen. Pörssiin sijoittamisen voi aloittaa huomattavasti pienemmällä summalla, kuin asuntosijoittamisen, mutta asuntosijoittamista voidaan pitää vakaampana sijoituksena. (Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta.)

 

 

Lähteet:

Kejonen, E. Sijoitusasunnon verotus – tietopaketti vuokratulojen verotuksesta. Viitattu 30.4.2023. Sijoitusasunnon verotus vuonna 2023 [uudistettu vero-opas] (asuntosalkunrakentaja.fi)

Orava, J., Turunen, O. 2013. Osta, vuokraa, vaurastu. Helsinki: Talentum Media Oy.

Schwab, S. Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon. Viitattu 8.4.2023. Näin hommaat rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon — Mimmit sijoittaa

Schwab, S. Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta. Viitattu 29.4.2023. Totta vai tarua? Asiaa asuntosijoittamisesta — Mimmit sijoittaa

Toorikka, A. Tutustu taloyhtiöön ennen asuntokauppoja. Viitattu 30.4.2023. Tutustu taloyhtiöön ennen asuntokauppoja — Mimmit sijoittaa

Vero.fi. Miten veron määrä lasketaan? Viitattu 30.4.2023 Miten veron määrä lasketaan vuokratulosta? – vero.fi

Väänänen, P. 2023. Asuntosijoittaminen vuonna 2023 – 10 syytä sijoittaa asuntoihin. Viitattu 23.4.2023. Asuntosijoittaminen vuonna 2023 – 10 syytä sijoittaa asuntoihin (asuntosalkunrakentaja.fi)

Kommentoi