Johdanto

Asuntosijoittaminen on tuottava ja vakaa sijoitusmuoto, jonka suosio on ollut kovassa kasvussa viime vuosina. Asuntosijoittamista voi tehdä monella eri tapaa, joista sijoittaja pystyy valita itselleen sopivimman tavan. Perinteisimpiä asuntosijoittamisen tapoja ovat vuokra-asunnon hankkiminen ja niistä saatavat vuokratulot, asunnon arvon nousemisen tavoittelu ja asuntojen flippaus, missä asunto remontoidaan, jolloin sen voi vuokrata tai myydä eteenpäin. (Suomen vuokranantajat n.d.)

Asuntosijoittaminen sijoittamismuotona on hyvä keino kerryttää omaa varallisuutta, mutta asuntosijoittaminen vaatii normaalia osake- ja rahastosijoittamiseen verrattuna enemmän perehtymistä, riskinottokykyä sekä aikaa. Asuntosijoittamisen riskit sijoittaja pystyy välttämään perehtymällä asunnon arvoon, korkoihin, vuokralaiseen, remontointitarpeisiin sekä poliittisiin päätöksiin, jotka voivat vaikuttaa asuntosijoittamiseen. (Huhtala 2020.)

Tässä tekstissä tarkoituksena on käydä läpi asuntosijoittaminen perusteellisesti. Asuntosijoittamisen perusteet, mitkä asiat vaikuttavat sijoituskohteen hankintaan, millaisia eri asuntosijoitusstrategioita on olemassa, miten voidaan tavoitella suurinta taloudellista hyötyä asuntosijoittamisessa, millaisia riskejä asuntosijoittamiseen liittyy ja miten niitä hallitaan, sekä millaisia hyviä ja huonoa puolia asuntosijoittamiseen liittyy. Lisäksi tekstissä käydään läpi, miten yleinen taloustilanne vaikuttavaa asuntosijoittamiseen sekä omia kokemuksia asuntosijoittamisesta.

Asuntosijoittamisen perusteet

Asuntosijoittamisen perusajatus on yksinkertainen: otetaan lainaa, hankitaan vuokra-asunto, vuokrataan se, ja vuokratuloilla maksetaan laina pois. Sijoittaja ostaa osuuden asunto-osakeyhtiöstä ja vastaa myös taloyhtiön kustannuksista. Tämä filosofia perustuu Robert Kiyosakin vaurastumismalliin, jossa pyritään hankkimaan varallisuutta, joka tuottaa passiivista tuloa. Asuntosijoittamisessa hyödynnetään lainarahaa, mikä lisää sijoituksen tuottoa. Mielenkiintoista on, että asuntosijoittaminen on mahdollista pienellä alkupääomalla ja hyvällä riski-tuotto -suhteella. (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Asuntosijoittaminen on houkutteleva sijoitusmuoto monista syistä. Huolellisesti suunniteltu sekä hyvin toteutettu asuntosijoittaminen tarjoaa suhteellisen turvallisen tavan kasvattaa varallisuutta ja taloudellista turvaa. Asunnot edustavat pääsääntöisesti matalan riskin omaisuusluokkaa. Esimerkiksi koronapandemia aiheutti merkittävän kriisin maailmanlaajuisesti, mutta asuntomarkkinat toipuivat nopeasti alkushokin jälkeen, osoittaen niiden vakautta verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Asuntojen arvot ovat yleisesti ottaen kehittyneet positiivisesti viime vuosikymmeninä, vaikka markkinat voivatkin vaihdella maantieteellisesti. (Sijoitusovi.com n.d.)

Asuntosijoittajalla on mahdollisuus vaikuttaa sijoituksensa tuottoon monin tavoin. Osallistuminen taloyhtiön päätöksentekoon ja yhtiökokouksiin antaa mahdollisuuden vaikuttaa ratkaisevasti sijoituskohteen arvoon ja tuottavuuteen. Lisäksi vuokratuottoihin voi vaikuttaa omalla toiminnallaan, kuten huolehtimalla asunnon kunnosta ja vuokraamisesta. (Sijoitusovi.com n.d.)

Asuntosijoittaja voi myös hyödyntää velkavipua poikkeuksellisella tavalla. Mikä sitten on velkavipu? Velkavipu tarkoittaa vieraan pääoman eli velan käyttöä sijoituksen rahoittamiseen. Velkavivulla yritetään nostaa oman pääoman tuottoa. Velkavivun hyödyntämisen idea on, että velkaraha käytetään niin tuottavasti, että se tuottaa enemmän kuin velan kustannukset ovat. Silloin velan ottaminen on taloudellisesti kannattavaa. Jos tuottoa ei saadakaan tarpeeksi, vipu toimii väärin päin. Silloin velan käyttö heikentää tuottoa. (Pankkiasiat.fi n.d.) Stabiilit asuntomarkkinat ja säännöllinen kassavirta mahdollistavat velkavivun tehokkaan käytön. Vaikka velkavipuun liittyy riskejä, matalien korkojen aikana lainan käyttö asuntosijoittamiseen voi tuottaa enemmän kuin sen hinta. (Pankkiasiat.fi n.d.)

Asunnosta saatava tuotto koostuu paitsi vuokratuloista myös mahdollisesta arvonnoususta. Arvonnousu voi tapahtua heti oston yhteydessä, jos onnistuu löytämään asunnon alle markkinahinnan. Asuntosijoittaminen voi olla kannattavaa myös alueilla, joilla asuntojen arvot laskevat, mikäli tuotto perustuu pääasiassa vuokratuottoon. (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Asuntosijoittamiseen liittyy verotuksellisia etuja, jotka voivat vaihdella päätöksenteon myötä. Tässä yhteydessä on tärkeää tehdä huolellinen verosuunnittelu. Asuntosijoitusten tuotoista eli vuokratuloista ja luovutusvoitoista maksetaan veroa 30 000 euroon asti 30 % ja ylittävältä osuudelta 34 %. Huomioon otettavaa on kuitenkin se, että vuokratulot ovat vähennysten alaisia kohteita, jolloin verovähennyksiä pystyy tekemään asunnon hoitovastikkeesta, koroista, pankkikuluista, remontointikustannuksista sekä asuntosijoituksiin liittyvät kilometrikorvaukset ja kalustevähennykset. (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Kuvio 1. Asuntosijoittamisen perusajatus

Asuntosijoittamisen riskit ja riskienhallinta

Ensimmäisenä riskinä käsitellään asunnon arvon laskemista. Asunnon arvo saattaa laskea useasta syystä, mutta kaksi keskeisintä syytä arvon laskemiselle on muuttotappiolliset paikkakunnat sekä markkinoilla on liian paljon tarjontaa kysyntään nähden. Arvon alenemisen välttämiseksi tulisi sijoituskohteet hankkia muuttovoittoisilta paikkakunnilta, joissa on useita palveluita, milloin esimerkiksi yrityksen tai koulun lakkauttaminen ei vaikuttaisi alueen muuttosuhdanteisiin. Lisäksi asunto olisi hyvä hankkia palveluiden läheltä, missä on hyvät kulkuyhteydet. (Huhtala 2020.)

Toisena riskinä asuntosijoittamisessa on korot. Jos lainan viitekorko ja marginaali nousevat yli kriittisen pisteen, eivät vuokratulot riitä kattamaan asunnon kuluja. On siis hyvä pitää mielessä kriittinen piste, milloin asunto alkaa tekemään tappiota. Korkojen nousuilta sijoittaja pystyy suojautumaan esimerkiksi kiinteäkorkoisella lainalla, korkokatolla tai korkoputkella. Myös liiallista velanottoa pitää välttää, ettei hetkellinen korkojen nousu vaikuta talouteen. (Huhtala 2020.)

Kolmas riski liittyy vuokralaisiin. Vuokralainen voi pahimmassa tapauksessa aiheuttaa pysyvää vahinkoa asunnolle tai jättää vuokran maksamatta. Jotta tällaiselta voitaisiin välttyä, kannattaa vuokralainen valita tarkkaan. Vuokralaisen luottotiedot tarkistamalla saa paremman kuvan vuokralaisen maksukyvystä. Asunnon vuokraamisen yhteydessä on myös hyvä periä vuokralaiselta vuokravakuus ja varmistaa vuokralaisen kotivakuutus. (Huhtala 2020.)

Asuntosijoittamisen neljäs riski on tyhjät kuukaudet, kun asunnolle ei löydy vuokralaista. Tätä riskiä pystyy vähentämään siten, että sijoitusasunnon hankkii keskeiseltä tai hyvältä sijainnilta asuntoja, jotka ovat hyvässä kunnossa. Näin pystyt erottautumaan muista kilpailevista vuokraajista, jos kysyntää on paljon. Asunnon vuokra kannattaa määritellä alueen vuokrahintojen mukaan, jolloin vältytään ylihinnoittelulta. Tyhjiin kuukausiin kannattaa myös varautua isommalla puskurilla. Lisäksi laadukkailla vuokrailmoituksilla voit erottua muista kilpailevista vuokraajista. (Huhtala 2020.)

Viides riskitekijä on asunnon tai taloyhtiön remontointitarpeet. Ostamisvaiheessa mahdollisten remontointitarpeiden huomiotta jättäminen voi kostautua myöhemmässä vaiheessa. Jotta sijoittaja voisi välttyä tällaisilta yllättäviltä remontointikuluilta, täytyy hänen tutustua tarkasti taloyhtiön kuntoon, jonka pystyy tarkastamaan kuntotarkastusraportista tai yhtiön papereista, mistä tulee näkyä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeet. Jotta pystyt välttymään yllättäviltä remontointikustannuksilta sijoitusasuntosi taloyhtiössä, pyri hankkimaan sijoitusasunto sellaisista taloyhtiöistä, joissa suuret remontit on tehty jo tai niitä ei ole odotettavissa seuraavaan 15 vuoteen. Myös taloyhtiön osakasmäärä laskee taloyhtiön kustannuksia. (Huhtala 2020.)

Kuudes riski asuntosijoittamiseen liittyen on poliittiset päätökset. Erilaiset suunnitteilla olevat säädökset koskien esimerkiksi paljonko velkaantumisaste saa olla suhteessa bruttotuloihin, vaikuttaa siihen, kuinka suuria asuntoportfolioita pystyy kasvattamaan. Tämä myös rajoittaa pienituloisempien mahdollisuutta ostaa asuntoa. Tätä sijoittajat pystyvät välttämään sijoittamalla sijoitusyhtiön kautta, jolloin omat henkilökohtaiset bruttotulot eivät vaikuta siihen, kuinka paljon yrityksellä voi olla lainaa. (Huhtala 2020.)

Asuntosijoittamisen strategiat

Yleisenä strategiana voidaan pitää sijoittamista pieniin yksiöihin ja kaksioihin, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa tai keskisuurissa kaupungeissa. Toisen strategian mukaan voidaan suosia pelkästään käytettyjä kohteita, kolmannen strategian mukaan keskitytään pelkästään uudiskohteisiin. Neljäntenä strategiana voidaan pitää toisen ja kolmannen strategian sekoitusta, eli asuntosijoitussalkkuun kerätään käytettyjä ja uusia kohteita.  (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Näiden kaikkien strategioiden yleisenä asiana on sijainnin merkitys. Sijaintiin pitää kiinnittää huomiota. Hyvä sijainti ei aina tarkoita kaupungin keskustaa, vaan hyvä sijainti voi olla löytyä mahdollisesti kauempaa keskustasta. Tärkeintä alueelle on kuitenkin, että alueella on riittävästi kysyntää asunnoille ja alueen kehitysnäkymät ovat hyviä sekä peruspalveluiden riittävyys ja siellä sijaitsevat hyvät kulkuyhteydet. (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Kaupungistumistrendin myötä isoista kaupungeista on tullut asuntosijoittajien silmissä mielenkiintoisia kohteita. Sijoitusasuntojen suurin kysyntä on luonnollisesti pääkaupunki Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla, mutta myös Turku ja Tampere on pitkään ollut asuntosijoittajien suosimia kaupunkeja. Näiden kolmen suuren asutuskeskuksen lisäksi myös Oulu, Kuopio ja Jyväskylä ovat olleet asuntosijoittajien suosimia kaupunkeja. Aiempien vuosien korkeiden korkotasojen vaikutukset näkyvät vielä vuonna 2024, joka on aiheuttanut asuntosijoittajien kiinnostuksen laskemista suurimpiin kasvukaupunkeihin. Korkotason laskeutumisen takia, ennustetaan asuntosijoittajien kiinnostuksen lisääntyvän sijoittaa suurempiin kasvukeskuksiin. (Asuntosalkunrakentaja.fi n.d.)

Sijoitusasunnon valinta on loppujen lopuksi vasta se viimeinen ja sinetöivä vaihe, koska sitä ennen on hyvä asettaa sijoittamisen tavoitteet, luoda suunnitelma ja valita strategia. Loppujen lopuksi on todella monia erilaisia tapoja sijoittaa asuntoihin. Oikean strategian valitsemiseen vaikuttaa asuntomarkkinoiden tilanne, rahallinen kyky sekä omat vahvuudet. Esimerkiksi asuntojen flippaus vaatii enemmän aikaa sekä panostusta, kuin valmiiden vuokra-asuntojen ostaminen ja vuokraaminen.

Asuntosijoittamisen tulevaisuuden Näkymät

Asuntosijoittamisen kannattavuus vaihtelee suhteessa taloustilanteeseen. Korkeiden korkojen aikana korot ja marginaali voivat syödä pois vuokratuottoja sekä pahimmassa tapauksessa kääntää asunnon kuluksi, tulonlähteen sijasta. Matalien korkojen aikaan asuntosijoittaja saa nauttia vakaasta ja turvallisesta tulon lähteestä, jolloin asuntoja voi saada halvemmalla. Ostaessa sijoitusasuntoa, kun asuntojen hinnat ovat laskusuunnassa, sijoittaja voi mahdollisesti saada tuottoa pitkän sijoitusajan saatossa myös arvon nousemista asunnolleen.

Vuokraturvan toimitusjohtajan Timo Metsolan mukaan on normaalia, että varsinkin isoissa kaupungeissa asuntojen hinnat eivät pysy samalla tasolla, vaan vaihtelevat hetkellisesti kysynnän ja tarjonnan mukaan sekä korkotasojen vaikutuksesta. Matalien korkojen aikaan asuntosijoittamisesta tuli yleisempää, mutta korkojen noustessa yli normaalin 2–3 %, tuli asuntosijoittamisesta huomattavasti kalliimpaa, jolloin asuntosijoittamisesta tuli vähemmän kannattavampaa, mikä näkyy lisääntyneissä asuntojen myyntimäärissä, joka taas yleisesti aiheuttaa sen, että kun tarjontaa on paljon, myös hinnat laskevat sen mukaan. (Santikko 2022.)

Pellervon taloustutkimuksen ennusteen mukaan vuonna 2024 nähdään asuntomarkkinoiden vilkastumista ja asuntojen hinnat alkavat taas kohoamaan. PTT:n ekonomisti Veera Holapan mukaan tämä johtuu laskevasta korkotasosta sekä kotitalouksien tulotasojen kehittymisestä, mikä vaikuttaa asuntojen ostamiseen. Asuntomarkkinoiden tarjonnan kuitenkin ollessa runsasta sekä asuntosijoittajien väheneminen kuitenkin hidastavat hintojen palautumista. Lisäksi heikon yleisen taloustilanteen sekä heikon työmarkkinatilanteen vuoksi asuntomarkkinat kiihtyvät hitaammin. (Pellervon taloustutkimuskeskus 2024.)

Pohdinta

Asuntosijoittamista voidaan pitää vakaana ja turvallisena sijoituskohteena, mutta aika-ajoin asuntomarkkinatkin kokevat ylä- ja alamäkiä, niin kuin kaikki muutkin sijoituskohteet. Asuntosijoittamista voidaan kuitenkin pitää haasteellisena sijoituskohteena, sillä se vaatii paljon perehtymistä ja aikaa oikean sijoituskohteen hankkimiseen ja ylläpitämiseen. Asuntosijoittaminen voi olla myös kallis sijoitusmuoto, jos asuntolainaa hankkiessa pankille täytyy maksaa käsiraha ja myös siksi, että asuntolainaan lisätään lainakorko.

Asuntosijoittamisen hyvä puoli on se, että sitä voi tehdä monipuolisesti ja oman asuntosijoitusstrategian perusteella pystyt valitsemaan itsellesi parhaan mahdollisen tavan sijoittaa asuntoihin. Oikean strategian valitsemiseen täytyy sijoittajan pohtia omia rahallisia ja tietotaidollisia resursseja sekä asuntosijoittamismuodon aikahorisonttia. Esimerkkinä voidaan pitää valmiina vuokrattavaksi olevaan asuntoon sijoittamista ja remontointia kaipaavaan asuntoon. Valmis vuokra-asunto on valmis vuokramarkkinoille, joka tarvitsee vuokralaisen. Remontointia tarvitseva asunto tarvitsee toimenpiteitä, jotka vievät aikaa ja rahaa, mutta sen hyvänä puolena voidaan pitää alhaisempaa ostohintaa.

Asuntosijoittaminen onkin järkevä keino kerryttää varallisuutta nuorelle tai keski-ikäiselle henkilölle, joka saa säännöllistä ansiotuloa, ja on valmis näkemään vaivaa asuntosijoittamisen eteen. Asuntosijoittamisen avulla henkilö pystyy hankkimaan itselleen passiivista tulovirtaa, jolla on mahdollisuus rahoittaa myös uusia sijoituskohteita.

Lähteet

Pellervon taloustutkimuskeskus. 2024. PPT-ennuste: asuntomarkkinat kääntyvät vihdoin montusta nousuun. Artikkeli. Viitattu 16.2.2024. https://www.sttinfo.fi/tiedote/70103365/ptt-ennuste-asuntomarkkinat-kaantyvat-vihdoin-montusta-nousuun?publisherId=69819107&lang=fi

Santikko, A. 2022. Korot nousevat, miten käy asuntosijoittamisen. Artikkeli. Viitattu 16.2.2024. https://sijoitusovi.com/korot-nousevat-miten-kay-asuntosijoittamisen/

Huhtala, N. 2020. Asuntosijoittamisen riskit. Blogi. Viitattu 15.2.2024.  https://rahamedia.fi/blogi/asuntosijoittamisen-riskit

Asuntosalkunrakentaja. N.d. Asuntosijoittaminen vuonna 2024. Blogi. Viitattu 13.2.2024. https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/opas-asuntosijoittamiseen/

Sijoitusovi. N.d. Näin aloitat asuntosijoittamisen. Nettisivu. Viitattu 13.2.2024 https://sijoitusovi.com/opas-nain-aloitat-asuntosijoittamisen-2/osa-1/

Suomen vuokranantajat. N.d. Aloittelevan asuntosijoittajan opas. Pdf-tiedosto. Viitattu 15.2.2024. https://www.expressmagnet.eu/pub/266/Aloittelevan-asuntosijoittajan-opas/#p=2

Pankkiasiat. N.d. Velkavipu. Verkkosivu. Viitattu 15.2.2024.  https://pankkiasiat.fi/velkavipu

Liitteet

Kuvio 1. Asuntosijoittamisen perusajatus. https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/opas-asuntosijoittamiseen/