Asuntosijoittamalla vaurastumisen nopeuttaminen

Yksilöessee 2 – ep.

Johdanto

Kuten aikaisemmista esseistäni on varmasti käynyt ilmi, olen todella kiinnostunut sijoitusmaailmasta. Etenkin asuntosijoittamisesta. Tämä essee on jo neljäs esseeni, jossa kirjoitan asuntosijoittamisesta. Asuntosijoittaminen kiinnostaa minua erityisesti tasaisen ja kohtuullisen varman varallisuuden kasvattamisen, sekä passiivisen kassavirran takia. Asuntomarkkinoilla volatiliteetti on huomattavasti pienempää, kuin muissa sijoitusinstrumenteissä, joka luo turvallisuuden tunnetta. Asunnot ovat muutenkin mielestäni paljon mielekkäämpiä omistettavia, kuin sijoitusvälittäjän kautta omistetut osakkeet tai osuudet rahastoista. Asuntosijoittamiseen kuuluu myös paljon muuta, kuin katsella silloin tällöin kurssikäyrän nousua tai laskua. Siinä on paljon huomioon otettavia ja hoidettavia asioita, mikäli haluaa sijoittamisen olevan taloudellisesti kannattavaa. Tämä tekee asuntosijoittamisesta mielestäni todella kiinnostavaa ja houkuttelevaa.

Luin kirjan nimeltä ”Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti”, jonka on kirjoittanut Harri Huru ja Marko Kaarto. Kirja julkaistiin kesäkuussa 2021. Kirja on siis uusinta suomalaista asuntosijoituskirjallisuutta. Harri Huru on minulle entisestään tuttu henkilö asuntosijoittamisen maailmassa. Marko Kaarto on myös tuttu entuudestaan, mutta ei yhtä tuttu nimi, kuin Huru. Kaksikon kirjoittama kirja on loistava ja välttämätön palanen asuntosijoittamisesta kiinnostuneen kirjahyllyssä. Kirjassa puhutaan asuntosijoittamisesta aivan uusissa näkökulmissa ja annetaan lukijalle vinkkejä siitä, miten nykyaikana asuntosijoittamisella vaurastumista voi nopeuttaa.

En suosittele tätä kirjaa luettavaksi ensimmäisenä kirjana, joka koskee asuntosijoittamista, sillä kirjaa ymmärtääkseen on oltava jo jonkinlainen näkemys asuntosijoittamisen perusteista ja käsitteistä. Mutta jos nämä ovat jo hallussa, on kirja loistava, jopa välttämätön tietopankki asuntosijoittajalle, joka haluaa nopeuttaa varallisuutensa kasvua.

OVRJT-strategia

OVRJT-strategia näyttää ja kuulostaa hankalalta kirjainyhdistelmältä, mutta todellisuudessa se on hyvin yksinkertainen ja looginen strategia nopeuttaa asuntosijoittamisella vaurastumista. OVRJT on lyhenne seuraavista sanoista. Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita ja toista.

Perinteinen asuntosijoittaja ostaa asunnon ja vuokraa sitä, kunnes vuokratuloilla on lyhennetty koko asuntoa varten otettu laina. Swing asuntosijoittaja ostaa asunnon ja toivoo niiden nopeaa arvonnousua, jonka jälkeen talo myydään voitolla. Flippaaja taas ostaa huonokuntoisen asunnon, remontoi sen pakottaen asunnolle arvonnousua, jonka jälkeen myy asunnon voitolla. OVRJT-strategiaa käyttävä asuntosijoittaja käyttää hyväkseen kaikkien edellä mainittujen asuntosijoitustyyppien parhaita puolia.

Osta

OVRJT-strategian ensimmäinen toimenpide on tietenkin sijoitusasunnon ostaminen. Niin yksinkertaiselta ja helpolta askeleelta, kuin ostaminen kuulostaakin, on se kaikista vaiheista tärkein OVRJT-strategian toimimista varten. Asuntosijoituskirjoituksia lukiessa on varmasti joskus törmännyt lauseeseen: ”asuntosijoittamisen tuotto luodaan ostotilanteessa”. Tämä lause pitää pitkälti paikkaansa, vaikka ei kokonaan. OVRJT-strategiasta puhuttaessa lause pitää pitkälti paikkaansa. OVRJT-strategian onnistumiseksi asuntoja on ostettava alle markkinahinnan. Alle markkinahinnan ostaminen ei tietenkään ole helppoa, mutta se on OVRJT-strategian täydelliselle onnistumiselle välttämättömyys. Välttämätöntä se on siksi, että alle markkinahinnan ostettu asunto on mahdollista jälleenrahoittaa niin, että omaa sijoitettua pääomaa irtoaa kohteesta seuraavaan asuntosijoituskohteeseen, jotta ”lumipalloefekti” saadaan käynnistettyä.

Esimerkki:

Asuntosijoittaja on tutkinut jonkin alueen mikromarkkinaa ja huomaa, että kuolinpesällä on myynnissä asunto, josta halutaan nopeasti eroon perinnönjakoa varten. Asunto on myynnissä 85.000 eurolla. Asuntosijoittaja huomaa heti, että samanlaisia kohteita on myyty samasta tai vastaavasta taloyhtiöstä noin 100.000 eurolla ja tekee 85.000 euron tarjouksen kuolinpesälle. Asuntosijoittaja käyttää kohtuullista velkavipua ja ostaa asunnon 70% velkavipua käyttäen. Tällöin omarahoitusosuus on 25.500 euroa ja lainaosuus on 59.500 euroa. Kauppa saadaan nopeasti maaliin ja molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä. Asuntosijoittaja on saanut asunnon ostettua alle markkinahinnan. Nyt asuntosijoittajalla on mahdollisuus pyytää kiinteistövälittäjältä asunnon markkinahinnan arvio. Kiinteistövälittäjä huomaa saman, kuin asuntosijoittaja, eli tämänkaltaisen asunnon markkinahinta on noin 100.000 euroa. Kiinteistövälittäjän markkinahinta-arviota vastaan asuntosijoittaja kävelee pankkiin ja pyytää jälleenrahoitusta markkinahintaisen ja alle markkinahinnan ostetun asunnon hinnan erotukselle, joka on (100.000 – 85.000) 15.000 euroa. Asuntosijoittaja saa 15.000 euroa vastaan jälleen 70% lainaa eli 10.500 euroa, jolloin omarahoitusosuus on 4.500 euroa.

Nyt asuntosijoittaja on jälleenrahoittamalla pystynyt irrottamaan alkuperäisestä omarahoitusosuudesta, joka oli 25.500 euroa, 6.000 euroa (10.500-4.500), joka on valmiina seuraavan asuntosijoituskohteen omarahoitusosuutta varten.

Jos asuntosijoittaja ei olisi saanut asuntoa ostettua alle markkinahinnan, jälleenrahoitusta ei olisi tapahtunut, eikä asuntosijoittajan tilillä olisi 6.000 euroa seuraavaa omarahoitusosuutta varten.

Vuokraa

Asuntosijoittamisessa oleellista on asunnon vuokraaminen. Vuokratuloilla sitten lyhennetään lainaa ja maksetaan yhtiövastikkeet. Vuokran on katettava kaikki nämä kulut ja jätettävä joka kuukausi hieman ylimääräistä sijoittajan taskuun, jotta sijoitus olisi kannattava. Näin tehdään myös OVRJT-strategiassa.

OVRJT-strategiassa vuokratulot on oleellinen osa kannattavuutta. Asuntosijoittamisesta lukeneet voivat ihmetellä miksi OVRJT-strategiassa vuokraus on ennen remontointia. Tämä johtuu siitä, että kun asunto on ollut vuokrattuna vähintään kahden kuukauden ajan, remontointikuluista voi tehdä vähennyksiä. Jos alkaa remontoimaan asuntoa heti ostamisen jälkeen, ilman kahden kuukauden vuokraustoimintaa, ei remontista saa vähennyshyötyä.

Vuokraaminen on jatkuva osa OVRJT-strategiaa ja välttämätöntä positiivisten kassavirtalaskelmien kannalta. Vuokratuloilla lainaa lyhentämällä vapautuu uutta vakuusarvoa, jota voidaan jälleenrahoittaa seuraavia asuntosijoituskohteita varten.

Remontoi

Remontointi on OVRJT-strategiassa keino luoda uutta vakuusarvoa pakottamalla asunnolle arvonnousua. Asunnon arvon noustessa jälleenrahoittamiseen on jälleen mahdollisuus ja omaa sijoitettua pääomaa saadaan vapautettua uusiin asuntosijoituskohteisiin.

Remontointikuluista voidaan tehdä vähennyksiä, jotka nostavat kannattavuutta, kunhan asunto on ollut vuokrattuna vähintään kaksi kuukautta.

Remontoinnissa oleellista on, että remontin avulla asunnon markkinahinta tai markkinavuokra nousee. Remonttien kulujen tulee myös luonnollisesti olla pienemmät, kuin arvonnousu, jotta remontointi on mahdollisimman kannattavaa.

Jälleenrahoita

Ilman jälleenrahoitusta OVRJT-strategia ei toimi. Lumipalloefektin luomisen kannalta on välttämätöntä saada luotua uutta vakuusarvoa, joka voidaan jälleenrahoittaa, jonka seurauksena omaa sijoitettua pääomaa vapautuu seuraaviin asuntosijoituskohteisiin.

Jälleenrahoitettavaa arvoa luodaan OVRJT-strategiassa ostamalla asuntoja alle markkinahinnan sekä tekemällä arvonnousua pakottavia remontteja asuntoihin, jonka seurauksena asunnon markkinahinta nousee.

Toista

Viimeinen asia on yksinkertaisin ja helpoin. Toistaa edellä mainittua kaavaa. Kun jälleenrahoituksen yhteydessä irrotettua omaa sijoitettua pääomaa saa uudestaan käyttöönsä alkaa asuntosijoittamisen lumipallo pyöriä. Yllä olevassa esimerkissä puhuttiin ainoastaan yhdestä asunnosta. Esimerkissä asunnosta saatiin irrotettua omaa sijoitettua pääomaa 6.000 euroa. Jos tällaisia kohteita on vuoden aikana viisi kappaletta, on irrotettu pääoma yhteensä 30.000 euroa. Jokainen ymmärtää, että mitä enemmän jälleenrahoitettavia asuntoja on, sitä enemmän saa irrotettua omaa pääomaa seuraaviin asuntosijoituskohteisiin. Asuntosalkun koko siis kasvaa kiihtyvällä tahdilla. Tästä on kyse asuntosijoittamisen lumipalloefektissä ja OVRJT-strategiassa.

Uudiskohde vs. vanhempi asunto

Monet asuntosijoittajat suosivat turvallisia ja suurissa kaupungeissa sijaitsevia uudiskohteita. Suuren kaupungin uudiskohdetta ostaessa voi olla varma, että asunnon arvo tulee todennäköisesti nousemaan, vuokralainen asuntoon löytyy nopeasti ja kalliita taloyhtiöremontteja ei ole näkyvissä lähitulevaisuudessa. Nämä kolme asiaa ovat yleensä totta, mutta uudiskohteissa on myös huonoja puolia asuntosijoittajan näkökulmasta.

Uudiskohteiden huonoin puoli asuntosijoittajalle on korkea hinta. Vaikka uudiskohteen hinta voi olla tuplasti suurempi kuin vanhemman kohteen hinta, niin sen vuokra ei kuitenkaan ole tuplasti suurempi. Asunnon hinta ja vuokrataso eivät siis kulje samassa suhteessa uudiskohteita ja vanhempia asuntoja verratessa.

Uudiskohteiden korkeat hinnat tarkoittavat asuntosijoittajalle suuremman lainan ottamista ja suurempaa omarahoitusosuutta. Kun laina on suuri, niin lainanlyhennykset ovat myös suuria. Vaikka uudiskohteen vuokra olisikin suuri, niin suurien lainanlyhennysten jälkeen uudiskohteisiin sijoittavalle asuntosijoittajalle jää yleensä huomattavasti vähemmän rahaa käteen, kuin vanhempiin asuntoihin sijoittavalle asuntosijoittajalle. Vuokratuottoprosentit ovat vanhemmissa asunnoissa paremmat, kuin uudiskohteissa.

Vanhemmissa asunnoissa on tietysti juuri ne ongelmat, joita uudiskohteissa ei ole. Vuokralaisen löytäminen, mahdolliset taloyhtiöremontit ja arvon mahdollinen laskeminen tulevaisuudessa.

OVRJT-strategiassa uudiskohteiden käyttö voi olla hankalaa. Uudiskohteiden käyttöä osana strategiaa vaikeuttaa se, että uudiskohteita löytää harvoin alle markkinahinnan, ellei asuntoja osta useita kerralla samasta taloyhtiöstä saadakseen asunnoista pienen tukkualennuksen. Toinen ongelma on se, että uudiskohteissa on harvoin mahdollisuutta pakottaa arvonnousua remonteilla. Remontteja kun on turha tehdä uuteen, hienoon ja toimivaan asuntoon. Tällöin jälleenrahoittaminen on mahdollista ainoastaan lainaa lyhentäessä vapautuneella vakuusarvolla, joka vaatii vuosia aikaa. OVRJT-strategiassa helpointa on siis suosia vanhempia asuntoja.

Uudiskohteet vai vanhemmat asunnot? Kysymykseen ei ole mitään oikeaa vastausta. Se on makuasia, jonka jokainen asuntosijoittaja päättää itse. Mutta OVRJT-strategiaa tarkastellessa uudisasuntojen käyttäminen osana strategiaa on haastavampaa, kuin vanhempien asuntojen.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen on perinteisesti hidas mutta kohtuullisen varma tapa kasvattaa omaa varallisuutta. OVRJT-strategia tarjoaa asuntosijoittajalle mahdollisuuden nopeuttaa asuntosijoitussalkun kasvattamista ja sitä kautta nopeuttaa oman varallisuuden kasvua. Näin syntyy asuntosijoittamisen lumipalloefekti.

OVRJT-strategia ei tietenkään ole riskitön ja varma tie rikkauksiin, mutta asuntosijoitusmuodoista se on varallisuuden nopeuttamista ajatellessa tehokkain keino. OVRJT-strategia ei ole kaikkia asuntosijoittajia varten. Jokainen asuntosijoittaja sijoittaa omalla mukavuusalueellaan ja tekee omat sijoituspäätöksensä.

Lähteet

Huru, H. & Kaarto, M. (2021) Asuntosijoittamisen lumipalloefekti: KM Growth Oy & Ostan Asuntoja HH Oy