Tampere
27 May, Monday
22° C

Proakatemian esseepankki

Asuntosijoittamisen hyödyt ja riskit



Kirjoittanut: Kasimir Vuorinen - tiimistä Kipinä.

Esseen tyyppi: Akateeminen essee / 3 esseepistettä.

KIRJALÄHTEET
KIRJA KIRJAILIJA
Osta, vuokraa, vaurastu
Joonas Orava
Olli Turunen
Esseen arvioitu lukuaika on 8 minuuttia.

Asuntosijoittamisen hyödyt ja riskit

 

Johdanto

 

Suomalaisia on tunnetusti pidetty lottokansana ja jopa virallisten valtakunnallisten kyselyidenkin perusteella on ilmennyt, että se on merkittävän osan mielestä hyväksyttävä tapa vaurastua ja kerryttää varallisuutta. On kuitenkin todettava, että kaikki meistä eivät todellakaan tule voittamaan lotossa. Todennäköisyydet lottovoittoihin tai jackpotteihin ovat häviävän pieniä. Sääli, että sitä pidetään jopa yrittäjyyttä hyväksyttävämpänä tapana vaurastua. Tämä herättää meissä yrittäjähenkisissä kirjoittajissa lievästi sanottuna järkytystä.

 

Onneksi viime aikoina sijoittaminen on nostanut päätään osittain myös isoissa otsikoissa trendikkäänä tapana ja vaihtoehtona kerryttää suomalaisten tileillä makaaviin euroihin lisää varallisuutta tavallista säästötiliä enemmän. Sijoitusmuotoja ja -tapoja on lähes yhtä monta kuin on sijoittajiakin, mutta yhtenä perinteisenä sijoittamismuotona tunnemme osakkeiden lisäksi asuntosijoittamisen. Asuntosijoittaminen on hyvä tapa lähteä kerryttämään omaa varallisuutta konkreettisuuden kautta. Asunto on fyysinen ns. käsin kosketeltava elementti, kuten englanniksi termi menee ’’real estate’’ eli vapaasti suomennettuna kiinteistö.

 

Sijoittamisen maineen parantuessa myös asuntosijoittaminen on alkanut kiinnostaa yhä enemmän. Yhtenä syynä asuntosijoittamisen yleistymiseen voinee varmasti pitää sitä, että siitä on alettu puhua yhä enemmän. Valmennusyhtiö Varapuun perustajana, päävalmentajana ja asuntosijoittajana tunnettu Mikko Sjögren tiivistää asuntosijoittamisen hauskasti ja osuvasti: ’’Kun näin miten asuntosijoittaminen toimii, totesin, että nyt osui Joulu ja Juhannus samalle päivälle!’’   https://www.varapuu.fi/asuntosijoittaminen. Ihmisten tietoisuus asuntosijoittamisesta on siis lisääntynyt ja markkinoilla puhutaan esimerkiksi tällä hetkellä suoraan asuntosijoittajille suunnatuista kohteista.

 

Olemme yhdessä kiinnostuneita asuntosijoittamisesta ja vaihtaneet sitä koskien ajtuksia. Nähtäväksi jää monta sijoitusasuntoa kukin kirjoittajista omistaa esimerkiksi 10 vuoden kuluttua, mutta kiinnostuksen ja tiedon puutteesta se ei tule jäämään kiinni. On hienoa, että tulevan koulutaipaleemme aikana voimme halutessamme syventyä aiheeseen ja jakaa uusimmat opit toisillemme, tiimillemme ja ehkä jopa koko Proakatemia yhteisölle jossain muodossa tulevaisuudessa. Toivottavasti tietoisuus asuntosijoittamisesta leviää laajemmin kouluyhteisömme keskuudessa ja halukkaat tiedonjanoiset kohtaavat toisensa. Sen jälkeen vain taivas on rajana.

 

Haluamme osaltamme tämän soluesseen muodossa tuoda oleellisimpia asioita asuntosijoittamisesta esille ja jakaa tietoa sen hyödyistä ja riskeistä. Sekä paneutua siihen, miksi ylipäätänsä kannattaisi esimerkiksi omistaa sijoitusasunto. Yhtenä tärkeimmistä sekoista haluamme soluesseessämme esitellä tähän asti oppimastamme, että mitä asuntosijoittaminen on. Prosessin aikana huomasimme, että aina voi oppia lisää ja kaikkea emme vielä tiedä. Onneksi meillä on aikaa oppia ja niin on sinullakin.

 

 

 

Miksi sijoittaa asuntoihin?

Asuntosijoittaminen on kaikin puolin järkevää, koska sen avulla pystyt rakentamaan vankan kivijalan omalle taloudellesi lähes lopun elämäsi ajalle todella pienellä riskillä. Asuntosijoittamisella saat passiivisia tuloja, joiden avulla voit jopa rikastua, kun omistat tarpeeksi suuren määrän kiinteistöjä. On myös harvinaista, että etenkin suurien kaupunkien keskustoissa olevien asuntojen arvo laskisi, päinvastoin, niiden arvo vain nousee. Esimerkiksi Tampereelle tuleva ratikka nostaa sen reitin lähellä olevien asuntojen hintoja huomattavasti. Arvonnousun avulla voit myös tehdä itsellesi tuottoa vuokratulojen ohella.

Asuntosijoittamisessa on se hyvä puoli, että kaikki langat ovat sinulla itselläsi käsissä ja voit itse vaikuttaa omilla tekemisilläsi omiin tuottoihisi. Asunnon omistajana et ole riippuvainen markkinoista, etkä ole riippuvainen muiden päätöksistä. Verrattuna osakesijoitukseen, jossa et voi itse vaikuttaa yhtään kyseisen yrityksen menestymiseen, on riskit huomattavasti suuremmat kuin asuntosijoittamisessa.

Ensimmäisessä vaiheessa, eli ostovaiheessa pystyt itse vaikuttamaan siihen, millaisen asunnon olet hankkimassa ja mistä sijainnista. Taitavana neuvottelijana voit tuottaa hieman rahaa kassaasi valmiiksi jo neuvottelemalla asunnon hintaa alemmaksi. Tämän jälkeiset sijoitukset remontteihin vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen ja vuokrakanditaattien tasoon.

Vaikutusmahdollisuuksia on myös kaikissa taloyhtiön kokouksissa, joissa paikalla ollessa voit vaikuttaa taloyhtiön asioihin, kuten remontteihin. Useissa taloyhtiöissä vain harva käy sen kokouksissa, joten vaikuttamisen mahdollisuus on suuri, etenkin jos olet sen hallituksessa.

 

Arvokkaat kontaktit

Yleisesti tärkeä elämän ohje siitä, että kaikkia tulisi kohdella kunnioittavasti pätee myös asuntosijoitusmaailmassa. Useimmiten kontaktien kautta saatat saada mahdollisuuden poikkeuksellisen hyviin ja halpoihin sijoituskohteisiin. Voit myös kontaktiesi kautta saada myytyä oman asuntosi huomattavasti normaalia nopeammin ja paremmalla hinnalla. Useimmiten parhaat sijoituskohteet eivät pääsy julkisille markkinoille, jolloin kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta.

Käymällä useissa asuntonäytöissä, myymällä omia sijoitusasuntojaan sekä ylipäätään olemalla aktiivinen sijoituspiireissä, luot uusia tärkeitä kontakteja jatkuvasti. Voit löytää itsellesi luottovälittäjän, joka ilmoittaa sinulle hyvistä kohteista ennen julkiseen myyntiin menoa.

 

Remontoidut vuokra-asunnot

Yksi kaikista järkevimmistä tavoista ostaa vuokra-asunto, on hankkia jopa hieman epäsiisti, vanha tai muuten vain ihmisissä epämieluisia tunteita herättävä kohde. Kaikki nämä asiat ovat suurimmilta osin pinta puolisia asioita, jotka ovat helppo korjata. Nykyään hyväkuntoisten ja remontoitujen asuntojen vuokrattavuus on todella paljon helpompaa, koska yhä enemmän ihmiset keskittyvät asumismukavuuteen. Nykypäivänä asuntojen remontoimien on yllättävänkin halpaa ja yleistä. On siis järkevää tehdä vanhasta asunnosta uuden ja modernin näköinen pintapuolisilla parannuksilla. Tämän jälkeen asunto menee kaupaksi huomattavasti suuremmalla summalla, kuin sitä hankittaessa. Toisin kuin asunnon sijaintiin tai taloyhtiön kuntoon, näihin pinta puolisiin asioihin on helppo vaikuttaa. Pienellä pintaremontilla voit nostaa asuntosi arvoa useista tuhansista aina kymmeniin tuhansiin euroihin asti, sekä nostaa vuokratulojasi kymmenillä euroilla kuukaudessa.

 

Uusittuaan näkyviä kohtia asunnoista, sijoittajat ovat tehneet muutamilla tuhansilla euroilla kymmenien tuhansien eurojen voitot. On siis täten huomattavasti järkevämpää ostaa kunnostettava kohde, kuin täysin uusi asunto, joka voi hetkellisesti jopa laskea arvoansa huomattavasti.

 

Laina ja markkinat

Lainarahan käyttö asuntosijoittamisessa on hyvinkin matala riskistä. Lainarahan saanti sijoitusasuntoon on myös yleensä helppoa. Asunto toimii kiinteänä vakuutena, jolloin pankit rahoittavat mielellään asuntosijoittamista.

Asuntosijoittamisen maailma on siitä erikoista, että asuntojen hinnat eivät kulje aina tietyn markkinan mukaan. Tämän vuoksi asuntoja onkin saatavilla alle markkinahintojen, joita tulisi yrittää metsästää. Ostajan tulee itse selvittää tämän tyylisen asunnon markkinahinta. Useimmiten alle markkinahinnan myytävien asuntojen omistajien suurin intressi on esimerkiksi eron tai kuoleman jälkeen vain nopeasti eroon pääsy kohteesta. Tällaisissa tapauksissa on mahdollista helposti tinkiä hinnasta useita tuhansia euroja.

Yhdessä toisten asuntosijoittajien kanssa on myös mahdollista ostaa useita kohteita kerralla kokonaisuutena. Tässä vaiheessa he hyötyvät, koska monen kohteen ostaminen kerralla laskee niiden hintoja usein monilla prosenteilla alle markkinahintojen.

 

Nuorison innostus asuntosijoittamiseen

Asuntosijoittaminen on nostanut suosiotaan jatkuvasti, etenkin nuorten ihmisten keskuudessa. Yhä useammat nuoret ostavat lainarahalla asuntonsa itselleen, joka on jopa opiskeluidenkin aikana hyvinkin järkevää, jos siihen on vain taloudellisesti mahdollisuuksia.  Nuorena ostettaessa voit hyötyä tästä ratkaisusta hyvinkin paljon jo varhaisena aikuisena. Nuorena on monia mahdollisuuksia rakentaa asuntosijoittamisen uraa itselleen. Opiskeluiden aikana saatavat tuet ja opintolaina ovat jopa järkeviä käyttää sijoittamiseen, jolloin niistä on suurin hyöty. Nykypäivänä onkin järkevää aloittaa asuntosijoittaminen mahdollisimman nopeasti, koska se vaikeutuu jatkuvasti. Asuntojen arvot nousevat koko ajan ja uusia kalliita kohteita nousee jatkuvasti. Myös asuntojen remontoiminen on kovassa huudossa tällä hetkellä, jonka vuoksi yleisesti ottaen asuntojen hinnat kallistuvat. Jonain päivänä tulee olemaan vaikeaa löytää enää nykyaikaan verrattavissa olevaa hyvää sijoituskohdetta.

 

Asuntosijoittamisen riskit

Omaa sijoitusmuotoa miettiessä ja etsiessä on tärkeää tutustua sen riskeihin. Jos vertaamme asunto- ja osakesijoittamista, eroja on paljon, niin hyvissä kuin huonoissa puolissa. Asuntosijoittamisen hyvä puoli on esimerkiksi asuntomarkkinoiden hintojen vähäinen volatiliteetti. Volatiliteetti tarkoittaa hinnan vaihtelua tietyin ajanjaksoin. Osakkeiden hinnat voivat vaihdella päivittäin todella paljon, kun taas asuntojen hinnan vaihtelu on paljon hitaampaa ja helpommin ennustettavissa. Hinnan vaihtelu muodostuu tietenkin tarjonnan ja kysynnän mukaan. Mitä enemmän esimerkiksi osakkeilla käydään kauppaa, sitä enemmän sen hinta todennäköisetsi vaihtelee, ja sitä volatiilimpi se on. Asuntojen kohdalla kauppojen tekeminen ei onnistu yhtä helposti, kuin osakkeiden, joka vähentää kauppojen tapahtumista.

Asuntosijoittamisen yksi huono puoli on asuntojen epälikvidiys. Likviditeetti tarkoittaa maksuvalmiutta ja sitä, miten nopeasti jokin omaisuuserä on muutettavissa rahaksi. Osakkeita voit myydä pörssin ollessa auki koska tahansa, joten osake on helppo ja nopea muuttaa rahaksi. Osakkeet ovat siis likvidi omaisuusmuoto. Asunnon myyminen sen sijaan ei ole yhtä helppoa. Asunnon myymiseen voi mennä kuukausia tai jopa vuosia, varsinkin jos asuntoa myydessä haluaa saada siitä markkinoita vastaavan hinnan. Likviditeetin merkitys ja tärkeys nousee usein esiin tilanteissa, jossa jokin markkina romahtaa tai lähtee laskuun, jolloin omaisuuseriä halutaan myydä ja vaihtaa rahaksi.

Vaikka asuntosijoittamista pidetään yleensä vähäriskisenä, siinä on paljon omia riskejään. Täytyy muistaa, että ei ole olemassa riskitöntä sijoitusta. Tämä pitää tietenkin paikkaansa myös asuntosijoittamisen kohdalla. Asuntosijoittaminen sijoitustapana toimii toisille paremmin, kuin toisille. Asuntosijoittamisessa on täysin omia riskejä, joita ei tule vastaan esimerkiksi osakemarkkinoilla. Riski koskee tietysti lopulta samaa asiaa kaikkien sijoitusmuotojen kanssa, eli sijoitetun pääoman negatiivista tuottoa tai sen häviämistä kokonaan. Ainoastaan asuntosijoittamisessa esiintyviä riskejä on esimerkiksi vuokralaisriksi. Asuntosijoittamisen riskeistä kirjoittaa Joonas Orava ja Olli Turunen kirjassaan: ”Osta, Vuokraa, Vaurastu” seuraavasti: ”Riskien tiedostaminen ja niihin oikealla tavalla suhtautuminen ovat olennainen osa menestyksekästä asuntosijoittamista. Sijoitustyylistä riippuen voi olla, että esimerkiksi hintariski ei ole ollenkaan merkittävä, mutta korkoriski sen sijaan on suuri. Toisella sijoittajalla voi olla suuri remonttiriski.” (Orava & Turunen, 2020, s. 246)

 

Asuntosijoittamisen riskejä:

 

Hintariski

Hintariski tarkoittaa riskiä hintojen muuttumisesta. Hintariski kannattaa huomioida, jos on ostamassa asuntoa, myymässä asuntoa tai on hakemassa lisää lainaa ja käyttämässä jo omistuksessa olevia asuntoja lisävakuutena. Hintariski vaihtelee paljon oman sijoitustyylin mukaan. Flippaajille, eli ”osta, remontoi, myy”, tyyppisille asuntosijoittajille asuntojen hinnan muutos alaspäin voi tarkoittaa isoakin tappiota. Toki asian voi kääntää myös toisin päin, jolloin flippaaja hyötyy asunnon hinnan noususta, mutta tällöin ei puhuta riskistä. Osta ja pidä tyyppiseen asuntosijoittamiseen, eli tasaisilla vuokratuloilla vaurastuvalle asuntosijoittajille hintojen muutos ei ole elämää mullistava asia. Kun keskitytään asuntojen pitämiseen vuosikymmeniä, nousevat hinnat mitä todennäköisimmin. Tällöin hintariski on irrelevantti asia.

 

Korkoriski

Korkoriski tarkoittaa velkarahan korkojen nousemista. Jos sijoittajalla on suuri velkavipu käytössään, riski on aina suurempi. Jos asunnot ovat ostettu ilman velkarahaa, silloin korkoriskistä ei tarvitse huolehtia. Korkoriskiltä pystyy suojautumaan pankin kanssa velkarahasta neuvotellessa ottamalla lainoihin kiinteän koron. Yleensä kiinteä korko on hieman korkeampi, kuin vaihtoehtoinen muuttuva korko. Kiinteän koron voi pankeissa neuvotella 3-20-vuoden ajanjaksoille. Keinot korkoriskiltä suojautumiseen on siis kiinteiden korkojen suosiminen lainojen korkoina, sekä asuntosijoitussalkun maltillinen velkavipu. Enemmän kuin koskaan, nyt on tärkeä huomioida korkojen viimeaikainen nousu, joka on monille sijoittajille ollut katastrofi.

Tyhjien kuukausien riski

Jokaisella asuntosijoittajalla on ollut joskus tyhjiä kuukausia. Tyhjät kuukaudet tarkoittavat kuukausia, jolloin vuokralaista ei ole asunnossa, jolloin positiivinen kassavirta lakkaa. Tyhjät kuukaudet pienentävät vuokratuottoa olennaisesti, sillä asunnon kulut eivät pienenen, vaikka vuokralaista ei asunnossa olisikaan. Tyhjien kuukausien riskin suuruus vaihtelee sijoitustyylin mukaan. Jos sijoituksen kohteena on pienet yksiöt, on todennäköistä, että uusi vuokralainen löytyy nopeasti. Myös asunnon sijainti vaikuttaa olennaisesti potentiaalisiin vuokralaisiin. Helsingin keskustassa olevat yksiöt, eivät ole todennäköisetsi ikinä tyhjillään. Tyhjien kuukausien riskiin voi myös varautua vuokraamalla asuntoa hieman alle markkinahinnan, jolloin uuden vuokralaisen löytyminen on helpompaa.

 

Vuokralaisriski

Välillä näkee sosiaalisessa mediassa vuokraisäntien laittamia kuvia kammottavaan kuntoon jätetyistä vuokra-asunnoista. Vuokralaisriski tarkoittaa siis vuokralaisen aiheuttamaa vahinkoa sijoitusasunnolle. Vuokralaisen valinta onkin yksi tärkeimmistä osa-alueista asuntosijoittamisessa. Vuokralaisriskin minimoiminen onnistuu parhaiten tekemällä kunnon taustatutkimusta potentiaalisista vuokralaisista. Esimerkiksi luottotietojen tarkistaminen on todella tärkeä asia uutta vuokralaista etsiessä. Potentiaalisiin vuokralaisiin tutustuminen auttaa tunnistamaan huonot ja hyvät vuokralaiset. Tärkeä asia on myös vakuus. Vakuudeksi kannattaa ottaa yhden tai kahden kuukauden vuokran suuruinen summa. Tämä viestii yleensä siitä, että vuokralaisella ei ole viimeiset roposet käsillään. Monet vuokraisännät tekevät virheen nimittäessään vakuutta vuokravakuudeksi. Jos nimitys on vuokravakuus, se korvaa ainoastaan mahdolliset maksamattomat vuokrat vuokraisännälle. Jos talo on jätetty kuin räjähdyksen jäljiltä vuokralaisen vaihtuessa, vuokravakuus nimityksellä oleva vakuus, ei korvaa siivouskuluja tai mahdollisia remonttikuluja. Vakuus on vakuus. Ei vuokravakuus.

 

Vuokratasoriski

Vuokratasoriksi tarkoittaa vuokratason laskua tai vuokratason olemista odotettua alhaisempi, jolloin tuotot kärsivät. Ainakin nimellisesti vuokratasot ovat nousseet tasaisesti vuosi vuodelta. Nykypäivänä asuntomarkkinoiden kuplautuessa vuokratasot alkavat olla järjettömän korkeita. Esimerkiksi Helsingin keskustassa pienen yksiön vuokra on helposti yli 1000 euroa. Samalla rahalla olisi mahdollista vuokrata kaksi tai jopa kolme yksiötä esim. Nokialta tai Ylöjärveltä. Helpoin tapa suojautua vuokratasoriskiltä on sijoittaa kasvukeskuksiin. Kasvavissa kaupungeissa vuokrataso ei laske, vaan nousee. Asuntoa ostaessa on tärkeää olla taustatietoa alueen vuokratasoista, jotta vuokratuottolaskuihin ei tule laskettua vääriä lukuja, jolloin heräteostokset ovat hyvin mahdollisia.

 

Vastikeriski

Taloyhtiöiden tulonlähde on osakkailta kerättävät vastikkeet. Taloyhtiöt keräävät yleensä hoitovastiketta ja rahoitusvastiketta. Hoitovastikkeilla taloyhtiö kustantaa vuotoiset kustannukset. Rahoitusvastikkeella taas maksetaan pois taloyhtiön lainaa. Hoito- ja rahoitusvastike muodostavat yhtiövastikkeen. Rahoitusvastikkeen nousu on todella harvinaista. Vastikeriski koskeekin hoitovastikkeen nousua. Vastikeriskiltä suojautuminen onnistuu suosimalla isoja taloyhtiöitä. Isojen taloyhtiöiden hoitaminen on paljon helpompaa, eivätkä ne riipu yhdestä tyhjästä asunnosta, jolloin yhden osakkaan vastike on suhteessa paljon pienempi. Taloyhtiöt, jotka omistavat omia liiketiloja, joista ne saavat vuokratuloja ovat yleensä matalan vastikkeen omaavia taloyhtiöitä. Alhainen vastike on usein etu.

 

Remonttiriski

Kaikki tietävät, että kerrostaloja täytyy remontoida. Remonttiriski tarkoittaa yllättävää ja kallista remonttia, joka vie vuokratuoton merkittävästi alaspäin tai jopa negatiiviseksi tuotoksi. Kerrostalokiinteistöihin tehdään suuret linjasaneeraukset keskimäärin 50 vuoden välein. Linjasaneeraukset ovat todella kalliita, jopa yli 1000 euroa per neliö. Taloyhtiöiden remontit maksavat osakkaat, eli asuntojen omistajat. Jos asunnon ostohetkellä mahdollisia remontteja ja niiden kustannuksia ei ole otettu huomioon, voi käydä huonosti. Paras tapa suojautua remonttiriskiltä on perehtyä huolella taloyhtiössä tehtyihin remontteihin ja edessä oleviin remontteihin. Helppo tapa selvittää taloyhtiön remonttiasioita on isännöitsijä. Toinen hyvä tapa suojautua remonttiriskiltä on ostaa uudiskohteita, joissa ensimmäinen suuri ja kallis remontti on todennäköisesti yli 50 vuoden päässä.

 

Pankkiriski

Pankkiriski tarkoittaa lainarahan saamisen vaikeutumista. Pankkiriski koskee erityisesti asuntosijoitussalkun kasvattamista, kun pankki ei hyväksy lisävakuutena jo lyhennettyjä lainoja.

 

Riskien yhteenveto

Asuntosijoittamisessa, kuten kaikessa muussakin sijoitustoiminnassa on omat riskinsä. Jokaisen asuntosijoittamisesta kiinnostuneen on hyvä perehtyä mahdollisiin riskeihin ja ymmärtää mikä on paras tapa suojautua niiltä. Asuntosijoittamisen riskit vaihtelevat paljon sijoitustyylin mukaan. Pähkinänkuoressa, matalariskisimpiä sijoitusasuntoja ovat pienet uudiskohde yksiöt isoissa kasvavissa kaupungeissa. On kuitenkin otettava huomioon se, että mitä matalampi riski, sitä pienempi tuotto. Asuntosijoittamisen helmiä taas ovat yleensä taantuvalta alueelta löydetyt halvat jo remontoidut pienen asunnot, joissa on halukas vuokralainen. Pidän asuntosijoittamista sijoitusmuotona, jossa on suhteellisen hyvät tuotot ja suhteellisen helppo hallita riskejä.

 

Lähteet:

Orava, j. & Turunen, O. (2020). Osta, Vuokraa, Vaurastu. Helsinki: Alma Talent.

10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin (salkunrakentaja.fi)

https://www.varapuu.fi/asuntosijoittaminen/ (Mikko Sjögren)

 

 

 

Kommentoi