Tampere
28 May, Tuesday
27° C

Proakatemian esseepankki

Asuntosijoittaminen pähkinänkuoressa



Kirjoittanut: Tony Kalliala - tiimistä Empiria.

Esseen tyyppi: Yksilöessee / 2 esseepistettä.
Esseen arvioitu lukuaika on 5 minuuttia.

Työskentelin Proakatemian ohella noin vuoden asuntosijoittamisen parissa. Olen nyt jättäytymässä pois töistä voidakseni keskittyä täysillä Empirian tiimitoiminnan kehittämiseen. Ajattelin, että nyt voisi olla hyvä hetki hieman reflektoida saamiani oppeja hienosta asuntosijoittamisen taiteenlajista.

 

Seuraavat pohdinnat ei ole sijoitusneuvoja, vaan päälimmäisiä ja yksinkertaistettuja ajatuksiani asuntosijoittamisen perusteista.

 

 

Miksi asuntoihin sijoitetaan?

 

Työskennellessäni B7Asunnoilla myyntipäällikkönä keskustelin satojen asuntosijoittajien kanssa, jonka takia olen saanut melko kattavan käsityksen suomalaisten asuntosijoittajien mieltymyksistä.

Miksi joku ostaa asuntoja, joihin ei ole aikomustakaan itse muuttaa? Syitä tähän on monia, mutta ehdottomasti suurin teema on omien tulojen kasvattaminen. Asunnot ovat tehokas, vakaa sekä helposti ymmärrettävä sijoitusinstrumentti. Useimmiten puhtaasti rahan takia asuntosijoittavat henkilöt puhuvat taloudellisesta vapaudesta tai riippumattomuudesta.

 

Mitä on taloudellinen vapaus? Monet haaveilevat täydellisestä vapaudesta rahaan liittyen. Tilanteesta, jossa omaisuus tai passiiviset tulot riittävät kattamaan elämisen kulut. Unelmoidaan siitä, että voidaan lopettaa töiden tekeminen mahdollisimman nopeasti, tavoitteena tila, että voi vaan ottaa rennosti. Itse en usko, että tällainen tilanne merkittävästi lisäisi onnellisuutta elämässä. Korkeintaan hetkellisesti.

Taloudellinen riippumattomuus on asia erikseen. Se tarkoittaa muuten samaa kuin taloudellinen vapaus, mutta tavoitteena on ainoastaan tila, jossa ihminen ei teoriassa ole riippuvainen omista palkkatöistään. Jos työt alkaa jossain vaiheessa tökkimään, niin ei tarvitse miettiä, että apua vihaan työtäni, mutta pankkitililläni on vain 2 000€, miten selviydyn, jos lopetan työn teon. Taloudellisesti riippumaton ihminen on luonut itselleen pelivaraa, jonka avulla voi halutessaan jättäytyä pois työnteosta, ottaa hetken aikaa rennosti ja rauhassa miettiä seuraavaa intohimon kohdetta.

Yksi syy asuntosijoittamiseen on myös työviikon lyhentäminen. Moni asiakkaistani on sanonut asuntosijoittavansa, jotta voi tehdä 3 tai 4 päiväistä työviikkoa. Kun vuokratuloja tulee joka kuukausi tilille voi hyvillä mielin tehdä lyhyempää työviikkoa ilman, että tarvitsee kiristellä kukkaron nyörejä.

 

Motiivit asuntosijoittamiseen ei suinkaan aina ole puhtaasti taloudellisia etenkään, jos asuntosijoittaminen on jo siinä mittakaavassa, että rahalla ei juurikaan ole enää väliä. Asuntosijoittamista voidaan harrastaa myös sosiaalisten syiden takia. Venäjä – Ukraina sodan alettua moni asuntosijoittaja on halunnut tarjota edullista tai jopa hetken ilmaista asumista kotinsa menettäneille Ukrainalaisille. Samoin moni haluaa tarjota esimerkiksi suomalaisille opiskelijoille vuokrakoteja.

Jotkut saattavat asuntosijoittaa myös osaltaan sosiaaliseen statukseen liittyvistä syistä, vaikka eivät sitä myöntäisikään. Onhan se mukavaa olla tunnettu tuttavapiirin asuntomogulina.

Asuntosijoittaminen on loppujen lopuksi hyvinkin koukuttavaa puuhaa. Useimmille aktiivisesti sijoittaville se muodostuu harrastukseksi ja joillekin jopa elämäntavaksi. Etenkin niin sanotut flippaajat tekevät asuntosijoittamista yleensä pitkälti täysin intohimosta oman kädenjäljen näkemiseen. (flippaus = asunnon osto ja myynti kalliimmalla lyhyellä aikavälillä, useimmiten remontointi välissä)

 

 

Miten voi olla varaa ostaa sijoitusasuntoja?

 

Moni miettii asuntosijoittamista porvariston hommana, mitä se ei todellakaan ole. Etenkin suuren kaupungin asukkina on helppo sortua ajatukseen, että sijoitusasunnon hinta on satoja tuhansia euroja. Ensinnäkin hyviä sijoitusasuntoja voi ostaa kaupunkien keskustojen ulkopuolelta tai pienemmistä kaupungeista, joista järkeviä vaihtoehtoja voi saada edullisimmillaan jopa muutamalla kymmenellä tuhannella. Toiseksi asuntoahan ei tarvitse ostaa itse täyteen hintaan, vaan pankki rahoittaa mielellään yksityishenkilölle asunnosta 70% jo ilman erillisiä vakuuksia, jolloin omaa rahaa sijoitusasunnon ostoa varten tarvitset vain 30% kauppahinnasta.

 

Vrt.

200 000€ asunto —> omaa rahaa 60 000€

30 000€ asunto —> omaa rahaa 10 000€

Toki järki täytyy pitää mukana sijoitusasuntoja ostettaessa. Huonokuntoisia asuntoja on paljon ja hyvää vuokralaista on hankalampi löytää, jos esimerkiksi alue on todella huonomaineinen. Kuitenkaan liian tarkka ei sovi olla tai parhaat diilit valuvat läpi sormien. Oli miten oli, väitän, että suurimmalla osalla työssäkäyvistä suomalaista on mahdollisuus ostaa sijoitusasuntoja, mikäli säästeliäisyys ja itsekuri siihen vain riittävät.

 

 

Millä eri tavoin asuntosijoittamista voi tehdä?

 

Asuntosijoittamista voi tehdä monella eri tavalla, joista kolme yleisintä on kassavirta, flippaus ja arvonnousu. Käyn seuraavaksi todella yksinkertaistetusti läpi, mitä nämä kolme eri teemaa tarkoittavat.

 

  • Kassavirta

Kassavirtasijoittaminen tarkoittaa sijoitustoimintaa, jossa keskiössä on sijoitusasuntojen hyvä vuokratuotto. Tämä strategia on yleisin ja vakain tapa saada tuloja asuntosijoittamisesta.

Etsit ja ostat sijoitusasunnon –> vuokralainen maksaa vuokraa –> maksat taloyhtiölle yhtiövastikkeet –> maksat pankille lainanlyhennyksen korkoineen

 

Esimerkki sijoitusasunnon kassavirrasta: (esimerkin sijoitusasuntoon ei kohdistu taloyhtiölainaa, eikä siksi myöskään rahoitusvastiketta)

– Asunnon hinta 60 000€, vuokra 600€, hoitovastike 180€

-Omaa rahaa asunnon hankintaan tarvitaan 18 000€ (30% myyntihinnasta)

-Lainaa otetaan 42 000€ (70% myyntihinnasta), korko on 3% ja takaisinmaksuaika 25v

-Lainanlyhennyksen kuukausierä on siis 40 000€ / 25 / 12 * 1,03 = 144,20€ (lyhennys 140€ ja korko 4,20€)

 

Kuukausittainen kassavirta on seuraavanlainen:

600€ – 180€ – 144,20€ = 275,80€

 

Esimerkin kassavirta on siis reilusti positiivinen. Plus merkkisen kassavirran(275,80€) lisäksi asuntosijoittajan omaisuus kasvaa joka kuukausi myös lainanlyhennyksen osalta, kun asuntosijoittajan velkaosuus asuntoa kohden pienenee ja omistusosuus kasvaa. Yhteensä kuukaudessa tuloa siis 415,80€ ja vuodessa 4 989,60€. (veroa vuodessa menee tästä pääomatuloverotuksen mukaan 30% kolmeenkymmeneentuhanteen euroon asti, jonka ylittävältä osalta 34%)

 

Ei ole itsestäänselvää, että sijoitusasunnon kassavirta on positiivinen. Esimerkiksi Helsingin vanhoissa kerrostaloissa on paljon remonteista kertynyttä taloyhtiöyhtiölainaa, joka vaikuttaa kassavirtaan kuukausittaisen rahoitusvastikkeen maksamisen kautta. Tällä hetkellä asuntosijoittaja saa Suomen verolainsäädännön sallimana vähentää rahoitusvastikkeet vuosittaisessa verotuksessaan, mikäli ne on tuloutettu, eikä rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa.

Vaikka asuntosijoittaja joutuisi kuukausittain laittamaan muutamia kymppejä tai reilun satasen rahoitusvastikkeiden kattamiseen, voi tälläinenkin sijoitusasunto kokonaiskuvassa olla hyvinkin kannattava sijoitus, etenkin jos myös arvonnousua tapahtuu omistusaikana.

Monelle asuntosijoittajalle tuntuu kassavirtasijoituksen tekemiselle kuitenkin olevan nyrkkisääntönä positiivinen kassavirta, jotta kuukausittain ei tarvitse itse maksella mitään, vaan päinvastoin tilille tulee niin sanottua kahvirahaa samalla kun asunto lyhentelee lainaa itsekseen.

 

  • Flippaus

Asuntoflippaus vaatii enemmän aikaa ja panostusta. Se on intohimoisten asuntosijoittajien laji. Flippaus tarkoittaa asuntosijoitustoimintaa, jossa tuottoa pyritään tekemään myyntivoitoilla vuokratulojen sijaan. Tavoitteena on ostaa asunto mahdollisimman edullisesti ja myydä se hyvällä voitolla. Useimmiten välissä tehdään asunnon arvoa nostava remontti, mutta mahdollista on myös myydä asunto suoraan eteenpäin, mikäli on onnistunut tekemään voiton jo ostovaiheessa ostamalla oikeasti halvalla.

Edullisia ostoja voi päästä tekemään useallakin tavalla. Useimmiten näitä metsästetään netti huutokaupoista, jossa myydään esimerkiksi konkurssipesiä. Myös mahdollisuuksia edulliseen hankintaan tarjoaa niin sanotut motivoituneet myyjät tai nippukaupat. Motivoituneilla myyjillä tarkoitetaan tahoja, jotka haluavat vain mahdollisimman nopeasti eroon omistamastaan asunnosta. Esimerkkinä henkilö, joka on päättänyt muuttaa nopealla aikataululla ulkomaille ja pääasia on, että saa nopeasti edes jonkun summan asunnostaan. Joskus asuntosijoittajafoorumeilla voi törmätä sijoittajiin, jotka myyvät useita asuntojaan kerralla. Tällöin voi saada avokätisiä määräalennuksia hyvistä flippauskohteista.

Parhaat tuotot flipeistä saa ostamalla edullisesti asunnon alueelta, jossa omistusasunnoille on kysyntää. Tämä siksi, että omistusasujat maksavat asunnoista lähtökohtaisesti enemmän kuin asuntosijoittajat. Otetaan taas esimerkki:

-Huonokuntoisen asunnon ostohinta 90 000€

-Siistikuntoisen asunnon markkinahinta samalla alueella 120 000€

-Muovimaton vaihto laminaattiin + asunnon maalaus remppamiehen tekemänä 8 000€

Sijoittaja ostaa asunnon ja tekee remontin, josta sivukuluja huomioimatta tulee yhteensä 98 000€. Sijoittaja tutkii alueen myynti-ilmoituksia ja toteutuneita kauppoja todetakseen, että markkinahinta kyseiselle asunnolle olisi n. 120 000€. Sijoittaja tekee päätöksen laittaa asunto markkinoille hintaan 110 000€, jotta asunto menee nopeasti kaupaksi aloittaakseen seuraavan flipin nopealla aikataululla. Voittoa kyseisestä flipistä syntyy 12 000€ – sivukulut joita flippauksessa syntyy. Esim. varainsiirtovero, bensat, (välittäjäpalkkio), jne.

Verot luovutusvoitoista maksetaan samaan tapaan kuin vuokratuloista, 30% tai 34%. Kuitenkin vain puhtaasta voitosta hyväksyttävien kulujen jälkeen.

 

  • Arvonnousu

Jotkut osta ja pidä asuntosijoittajat haluavat spekuloida asunnon tulevaisuuden arvonnousulla. Mielestäni olisi kuitenkin tärkeää tämän lisäksi huolehtia hyvästä ja vakaasta kassavirrasta. Arvonkehitykseen vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa sijainti, alueen kehitys, liikenneyhteydet, palvelut sekä asunnon ja taloyhtiön kunto.

Esimerkkinä arvonnoususta on Tampereen ratikkareitin valmistuminen. Esimerkiksi Kalevan alueen asuntojen hinnat ovat nousseet hurjaa vauhtia raitiotien valmistumisen takia.

Historia on näyttänyt, että hidasta ja tasaista arvonnousua tapahtuu kasvukeskuksissa ikäänkuin luonnostaan.

 

 

Asuntosijoittaja ja verot

 

“Vain kuolema ja verojen maksu on väistämätöntä”, niin myös asuntosijoittajalle. Suomessa ykstyishenkilön verotus jakautuu palkkatöistä saatuihin ansiotuloihin sekä sijoitustoiminnasta saatuihin pääomatuloihin. Asuntosijoittamisesta saadut tulot kuuluvat pääomatuloverotuksen piiriin. Suomessa kalenterivuoden ajanjaksolla 30 000€ alittavista pääomatuloista peritään tällä hetkellä 30% veroa ja sen ylittävästä osasta 34%.

Asuntosijoittamisesta tuloja voi saada joko vuokratuloina tai luovutusvoitoista. Kummatkin lasketaan verotuksessa vuositasolla ja niistä voidaan vähentää tulonhankkimiseen liittyvät kulut. Näihin on verottajan sivuilla todella hyvät ja selkeät ohjeet! Asuntosijoittajan on tärkeä muistaa vähentää kaikki vähennyskelpoiset kulut, jotta sijoitustoiminnan verorasitus saadaan minimoitua. Jos haluat kasvattaa toimintaasi nopeasti, tämä on yksi edellytyksistä.

 

 

Asuntosijoittamisen OVRJT-strategia (lumipalloefekti)

 

Mikäli haluat joskus sijoittaa niin kuin satojen sijoitusasuntojen mogulit, tutustu asuntosijoittamisen OVRJT-strategiaan. Kyseinen strategia mahdollistaa asuntosijoitussalkun kasvattamisen lumipallomaista efektiä noudattaen. Tunnetut asuntosijoittajat Harri Huru ja Marko Kaarto ovat kirjoittaneet siitä kirjan nimeltä Asuntosijoittamisen lumipalloefekti. Se on epävirallisesti lanseerattu englanninkielisen “BRRRR”-menetelmän pohjalta. (OVRJT = osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista) OVRJT-strategia sisältää melkein jokaista asuntosijoittamisen elementtiä ja sen toteuttaminen vaatii melko kokonaisvaltaista ymmärrystä eri osa-alueilta, myös pankkien toiminnasta.

Jokaisen on aloitettava jostain ja aloittaminen on kaikista tärkein askel, vaikka se hieman rohkeutta vaatiikin. Itsekin aloitin melko pienellä ymmärryksellä vajaa vuosi sitten ja nyt koen käytännön oppimisen kautta ymmärtäväni kokonaisuuden hyvin. Asuntosijoittaminen on loppujen lopuksi melko yksinkertaista ja loogista, kun kokonaisuus alkaa hahmottumaan.

 

 

Jos asuntosijottaminen on lähellä sydäntä tai haluisit oppia siitä, niin tuu ihmeessä jutskailemaan joku päivä! Oon ainakin ite oppinut aiheesta eniten sparrailemalla kokeneempien kanssa 🙂

 

 

Kommentoi