Tampere
18 May, Saturday
8° C

Proakatemian esseepankki

Aloitusopas asuntosijoittamiseen



Kirjoittanut: Joel Lauronen - tiimistä Roima.

Esseen tyyppi: Akateeminen essee / 3 esseepistettä.

KIRJALÄHTEET
KIRJA KIRJAILIJA
Osta, vuokraa, vaurastu
Joonas Orava, Olli Turunen
Esseen arvioitu lukuaika on 7 minuuttia.

Tämän esseen on kirjoittanut Atte Takamaa, Rasmus Kautto ja Joel Lauronen.

 

Johdanto 

Tässä esseessä tarkastellaan asuntosijoittamisen perusteita ja sen merkitystä nuorten näkökulmasta. Tutkimme, miten asuntosijoittaminen voi auttaa meitä luomaan vakaan passiivisen tulonlähteen ja kasvattamaan omaisuuttaan. Käsittelemme asuntosijoittamisen riskejä ja haasteita, jotta lukijat voivat ymmärtää paremmin, mitä asuntosijoittaminen todella edellyttää.  

Esseen lopussa tarkastelemme myös sitä, miten nuoret voivat aloittaa asuntosijoittamisen, mistä he löytävät hyviä sijoituskohteita ja miten he voivat välttää yleisimpiä virheitä aloittaessaan asuntosijoittamista. Tämän esseen tarkoituksena on tarjota hyödyllistä tietoa ja ohjeita nuorille, jotka harkitsevat asuntosijoittamista ja auttaa heitä tekemään parempia päätöksiä sijoittaessaan tulevaisuuteensa. 

 

Asuntosijoittaminen 

Asuntosijoittaminen on tällä hetkellä yksi suosituimmista sijoitusmuodoista, ja sen suosio on kasvanut viime vuosina erityisesti asuntomarkkinoiden vakaan kehityksen myötä. Asuntosijoittamisessa sijoittaja hankkii asuntoja joko vuokrausta tai myyntiä varten, ja pyrkii saamaan niistä mahdollisimman suuren tuoton.   

Se voi tarjota useita etuja, kuten korkeamman tuoton kuin perinteiset sijoitukset, kuten säästötilit ja osakkeet. Asuntosijoittamisen avulla sijoittaja voi myös vähentää riskejä hajauttamalla sijoituksiaan eri kohteisiin ja mahdollisesti saavuttaa korkeamman vakauden ja kassavirran. Lisäksi se tarjoaa verotuksellisia etuja, esimerkiksi sijoittaja voi vähentää vuokratulojen verotettavaa osuutta korjaus- ja ylläpitokustannuksilla sekä muiden asuntosijoittamiseen liittyvien kulujen kanssa. (Orava & Turunen 2016.) 

Asuntosijoittamisen hyödyt ovat monialaiset. Yksi tärkeimmistä hyödyistä on, että asunnot ovat konkreettisia ja helposti ymmärrettäviä sijoituskohteita. Arvonkehitys on pitkällä aikavälillä ollut yleisesti ottaen positiivista ja vuokraustoiminta voi tuoda sijoittajalle säännöllistä kassavirtaa. Asuntosijoittamisessa on myös mahdollisuus hyödyntää velkarahaa, eli lainarahaa, joka mahdollistaa suurempien sijoitusten tekemisen kuin pelkkä käteispohjainen asuntosijoittaminen. (Orava & Turunen 2016.) 

Se ei kuitenkaan ole riskitön sijoitusmuoto. Asuntojen arvonkehitys voi olla lyhyellä aikavälillä epävarmaa, ja vuokralaisten löytäminen ja ylläpito voi aiheuttaa haasteita ja yllättäviä kustannuksia. Lisäksi sijoittamiseen liittyy aina taloudellisia riskejä, kuten koronan kaltaisia poikkeustilanteita, jotka voivat vaikuttaa suuresti vuokramarkkinoihin ja asuntojen arvoihin. 

Asuntosijoittamisen aloittamiseksi on tärkeää hankkia tietoa asuntomarkkinoista, asuntosijoittamisen riskeistä ja mahdollisuuksista. Sijoitusasunnon valinnassa on tärkeää huomioida seuraavat asiat: sijainti, kysyntä, tarjonta alueella ja asunnon kunto. Vuokralaisten etsimisessä on tärkeää huolehtia vuokralaisten luottotietojen tarkistamisesta ja vuokrasopimuksen huolellisesta laatimisesta. Ylläpidossa on tärkeää huolehtia asunnon kunnosta, mahdollisista korjauksista sekä tietenkin vuokralaisten viihtyvyydestä. (Orava & Turunen 2016.)  

Kannattaa kuitenkin muistaa, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Asuntojen arvonnousu ja vuokrataso voivat vaihdella vuosien varrella, joten on tärkeää pitää huoli sijoituksen pitkän aikavälin kannattavuudesta. Samalla on kuitenkin hyvä muistaa, että asuntosijoittaminen ei ole riskitön tapa sijoittaa. Sijoittajan on tärkeää olla tietoinen riskeistä ja mahdollisuuksista, sillä siihen liittyy aina taloudellisia riskejä, mutta hyvin hoidettuna asuntosijoittaminen voi olla tuottoisa ja vakaa sijoitusmuoto pitkällä aikavälillä. 

 

Mitä pitää ottaa huomioon? 

Asuntosijoittajaksi voi ryhtyä kuka tahansa, kunhan tämä perehtyy aiheeseen huolellisesti. Luin YIT:n asiantuntijan kirjoituksen, jossa Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes koosti vinkkejä, jotka asuntosijoittajan tulisi pitää mielessä. Tässä kirjoituksessa annetut vinkit ovat suunnattu valtavirralle sekä mahdollisille tuleville asuntosijoittajille. 

 

1. Tutustu markkinaan ennen sijoitusasunnon ostoa 

Suomessa vaikuttaa yhä vahvasti kaupungistuminen, joka näkyy tarjonnan ja kysynnän lisääntymisessä kaupungeissa. Kasvukeskukset eli kaupungit, joihin kohdistuu paljon muuttoliikennettä ovat suosittuja asuntosijoituskohteita. Tämä perustuu siihen, että ihmisten asumismieltymykset ovat myös muutoksessa. Oma koti halutaan hyvien kulkuyhteyksien päähän. Erityisesti yksiöt ovat todella suosittu asuntosijoituskohde kaupungeissa. Hughesin mukaan vuokratuotto vaihtelee alueittain, mutta 2023 vuokratuottoennuste yksiöille on hiukan yli 4 %. (YIT n.d.) 

 

2. Aseta itsellesi tavoitteet 

Ota numerot haltuun ja aseta itsellesi tavoitteet. Asuntosijoittaminen perustuu yleensä vuosittaiseen vuokratuottoon, jolloin kyseessä on niin sanottu kassavirtasijoittaja. Toinen tapa on asunnon arvonnousuun luottaminen. Tällöin sijoittaja saattaa joutua laittamaan asunnon kuluihin rahaa omasta pussista, koska uskoo pidemmällä tähtäimellä asunnon arvon nousun tekevän sijoituksesta kannattavan. Kolmas keino on remontoinnilla asunnon arvon nostaminen. Sijoittaja hankkii huonokuntoisen asunnon ja kunnostaa sen, hän voi joko myydä asunnon heti eli flipata sen tai laittaa asunnon tuottamaan vuokratuottoa. Mikäli strategiasi on asunnon arvonnousuun perustuva, on vuokratuottosi todennäköisesti pienempi. (YIT n.d.) 

 

3. Käytä velkavipua maltilla 

Ostaessasi sijoitusasuntoa velkavipua käyttäen on syytä käyttää sitä maltillisesti. Yksi tavoite voi olla esimerkiksi pyrkiä 50 % velkavipuun. Lainarahan hankkimisen yhteydessä, muista huomioida taloutesi kaikkien lainojen korot ja lyhennykset, ettei kassavirta mene liian tiukoille. Korkojen nousuun tulisi myös varautua. (YIT n.d.) 

 

4. Valitse hyvä sijoitusasunto 

Tutustu huolellisesti taloyhtiön tietoihin. Oleellista on selvittää, onko taloon tulossa suuria remontteja. Mitä remontteja on jo tehty? Kannattaa tutustua kunnossapitosuunnitelmaan tarkasti. Remonttikuluihin kannattaa varata pääkaupunkiseudulla noin 700 €/neliö ja muualla Suomessa noin 400–500 €/neliö. Uudiskohteissa remonttikuluihin ei tarvitse samanlailla varautua. Tärkeää on lisäksi taloyhtiön talouteen tutustuminen. Tarkastele yhtiöjärjestystä sekä taloyhtiön tilinpäätöstä, joista selviää taloyhtiön taloudellinen tila. (YIT n.d.) 

 

5. Valitse vuokralainen tarkasti 

Olet antamassa vuokralaiselle omaisuuttasi käyttöön, joten tämän valinta kannattaa tehdä huolellisesti. Tarkista aina luottotiedot, selvitä taustatiedot ja tapaa hänet mielellään myös henkilökohtaisesti. (YIT n.d.) 

 

6. Tee hyvä vuokrasopimus 

Tee selkeä hyvä sopimus. Tarkista, että valitsemasi sopimuspohja on lainmukainen, läheskään kaikki netissä olevat sopimuspohjat eivät ole lainmukaisia. Mahdollisissa riitatilanteissa epäselvä sopimus koituu yleensä vuokranantajan haitaksi. (YIT n.d.) 

 

7. Varaudu vahinkoihin 

Ennen vuokrauksen aloittamista ja vuokrasopimuksen loppuessa olisi hyvä tehdä asuntoon perusteellinen katselmointi. Asunnon kunto kannattaa dokumentoida kuvaamalla. On tärkeää myös edellyttää vuokrasopimuksessa vuokralaista ottamaan kotivakuutuksen sekä vastuuvakuutuksen. Lisäksi vuokranantajana kannattaa harkita myös oman omaisuutesi vakuuttamista. Näistä vakuuksista saa turvaa esimerkiksi vuokralaisen tahallisten vahinkojen tai vuokratulon keskeytymisen varalle. (YIT. n.d.) 

 

“Niin kuin et hanki autoakaan ennen ajokortin suorittamista, älä osta sijoitusasuntoakaan ennen perustietojen omaksumista ja hallitsemista.” (Orava & Turunen 2016, s.67.) 

”Vasta-alkajan on tärkeää muistaa, että valtaosa tuotoista naulataan ostettaessa. Erityisesti velkavivutetuista sijoitusasunnoista puhuttaessa pessimistit näkevät sijoittajan taseesta vain velkaa, muttei lainkaan omaisuuspuolta, joka on velan vastineena. Tämä on juuri se syy, miksi valtaosa riskiä välttävistä kansalaisista ei tulekaan koskaan vaurastumaan”, kertoo Jukka Oksaharju. (Orava & Turunen 2016, s.67.) 

Mistä tulisi aloittaa? Ensimmäiseksi kannattaa tehdä hieman taustatutkimusta. Ensisijaisen tärkeää on muodostaa kuva siitä asuinalueesta, josta olet aikeissa ostaa asunnon. Tarkoituksena on saada tuntumaa siitä, minkä verran asunnot tällä alueella maksavat, minkälaisia kohteita on tarjolla netissä ja minkälaista vuokraa alueella voi pyytää. Tämä onnistuu parhaiten tutkimalla tarjontaa netissä, käymällä asuntonäytöillä ja perehtymällä alueella vuokrattavina olevista asunnoista pyydettäviin vuokriin. Tämän jälkeen, kun olet luonut yleissilmäyksen markkinaan, tulee sinun opetella laskemaan vuokratuotto. Mikäli sinulla ei ole vielä tarpeeksi varoja asunnon ostoon, kannattaa käydä rohkeasti pankissa. Selvitä voitko saada lainaa, kuinka paljon sitä voit saada sekä minkälaiset lainaehdot. Pankista selviää myös, kuinka suuren omarahoitusosuuden tarvitset, tai vaihtoehtoisesti, kuinka paljon lisävakuuksia sinulla pitäisi olla. (Orava & Turunen 2016, s.68.) 

 

Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 

Velkavivulla tarkoitetaan sitä, että sijoittaja käyttää lainarahaa sijoitustensa rahoittamiseen. Asuntosijoittamisessa velkavivun käyttö tarkoittaa puolestaan sitä, että sijoittaja ottaa pankista asuntolainaa ja käyttää sen haluamiensa asuntojen ostamiseen. Velkarahaa käyttämällä pystyy sijoittaja ostamaankin enemmän asuntoja, kuin mitä hänellä olisi mahdollisuus ostaa ilman lainaa ja saada tätä kautta enemmän vuokratuloja. 

Velkavivulla on useita etuja asuntosijoittamisessa. Ensinnäkin se mahdollistaa sen, että sijoittaja pystyy kasvattamaan sijoituksensa tuottoa. Kun sijoittaja käyttää lainaa asuntojen ostamiseen hän hyötyy siitä, että asuntojen arvo kasvaa vuosien varrella ja vuokratuloja tulee useammasta asunnosta. Jos sijoittaja käyttäisi vain omaa rahaa asuntojen ostamiseen hänen tuottonsa olisi pienempi, koska hän pystyisi ostamaan pienemmän määrän asuntoja. (Väänänen n.d.) 

Toinen etu velkavivun käytössä on se, että sijoittaja voi hyödyntää asuntolainan korkovähennyksiä. Asuntolainan korot sekä muut asunnon huoltokustannukset ovat verovähennyskelpoisia, joten sijoittaja voi vähentää niitä verotuksessa. Tämä pienentää sijoittajan verotettavaa tuloa, mikä puolestaan kasvattaa sijoituksen tuottoa. (Väänänen n.d.) 

 

Riskit velkavivun käytössä 

Vaikka velkavivun käytöllä on useita etuja, on se myös kaksiteräinen miekka. Velkavipua käyttäessä joutuu sijoittaja muun muassa maksamaan lainan takaisin riippumatta siitä, miten sijoitukset ovat tuottaneet. Jos asuntojen arvo esimerkiksi laskee tai vuokratuotot ovat pienempiä kuin mitä sijoittaja olisi odottanut, joutuu hän silti maksamaan lainan takaisin. Tämä voi johtaa sijoittajan taloudellisiin ongelmiin, jos hän ei ole varautunut tähän riskiin. (Hänninen 2021.) 

Lainarahaa käyttäessä myös korkoriski on huomattava huomioon otettava tekijä. Asuntolainojen korot voivat nousta yllättäen, mikä nostaa sijoittajan lainanhoitokustannuksia. Tämä voi tapahtua esimerkiksi talouden yleisen tilanteen muuttuessa tai jos pankki päättää nostaa korkojaan. Markkinakorot ovatkin nousseet hyvin voimakkaasti viimeisten vuosien aikana. Jos sijoittajalla ei ole varaa maksaa korkeampia lainanhoitokustannuksia, voi tämä johtaa taloudellisiin ongelmiin ja hän voi joutua jopa myymään asuntojaan kiireessä tappiolla. (Hänninen 2021.) 

Velkavivun käyttöön liittyvät riskit voi minimoida huolellisella suunnittelulla ja riskienhallinnalla. Ennen kuin sijoittaja ottaa asuntolainaa tulee hänen varmistaa, että hänellä on tarpeeksi taloudellista liikkumavaraa selviytyäkseen lainanhoitokustannuksista myös silloin, kun sijoitukset eivät tuota odotetusti. Näin voi esimerkiksi tapahtua asunnon jäädessä tyhjille vuokralaisen muuttaessa. Sijoittajan kannattaa myös varautua korkojen nousuun ja laskea, miten se vaikuttaisi hänen lainanhoitokustannuksiinsa sekä henkilökohtaiseen talouteensa. Tehokas keino korkoriskiltä suojautumiseen onkin korkoputken tai -katon hyödyntäminen, missä koron nousun pystyy rajaamaan ennalta määritettäviin raameihin. 

 

Käytännön kokemukset asuntosijoittamisesta 

Akatemialla perustetun Pro-Asunnot Oy:n liiketoiminta perustuu asuntosijoittamiseen asuntoja ostamalla ja niitä eteenpäin vuokraamalla. Yrityksen perustaminen asuntosijoittamista varten on nykyään helppoa ja sen voi tehdä jopa netissä sähköisesti. Näin teki myös Pro-Asunnot keväällä 2022. Koska asuntojen ostaminen vaatii runsaasti pääomaa, päätimme yhtiömme kanssa ottaa velkaa asuntojen ostamiseksi. Tässä piileekin asuntosijoittamisen yksi hienouksista. Asuntolainan takaisinmaksu ei nimittäin kuulosta itsessään kovin hohdokkaalta, mutta asuntosijoittamisesta kivaa tekeekin se, kun vuokralaisesi maksaakin sitä puolestasi. Pankit arvostavat myös asuntosijoittamisessa syntyvää kiinteää vakuutta lainan vakuudeksi, tehden asuntosijoittamisesta heille mieluisan sijoitusmuodon rahoittaa. 

Pro-Asuntojen liiketoiminta on varsin yksinkertaista avata numeroiden avulla, ja liiketoiminnan tuotto koostuukin lainan lyhennyksistä ja ylijäämästä, mitä vuokrasta jää yhtiölle. Tässä kohtaa kuvioon astuukin vieraan pääoman hyödyt. Mikäli Pro-Asunnot ostaisi asuntoja ilman velkaa, muodostuisi yrityksen tuotto pelkästä vuokran ylijäämästä kulujen ja verojen jälkeen. Esimerkin vuoksi voisi tämän oman pääoman tuotto olla vuoden 1985 kaksiossa Riihimäellä noin 11 prosentin luokkaa. Jos asunnon maksaakin 70 prosenttia velalla ja 30 prosenttia omalla pääomalla, nouseekin oman pääoman tuotto välittömästi noin 22 prosentin tienoille vuositasolla. Kuten jo aikaisemmin todettuna, kasvavat yrityksen riskit selkeästi, mutta kuten yllä oleva esimerkki osoittaa, voi myös liiketoiminnasta tulla huomattavasti kannattavampaa velkavipua hyödyntämällä. (Kiinteistökattaus.fi n.d.) 

Asuntosijoittamisen aloittamista miettiessä on erityisen tärkeää harkita, onko sinun kannattavampaa sijoittaa yksityishenkilönä vai perustaa osakeyhtiö sijoittamista varten. Molemmilla vaihtoehdoilla on omat etunsa ja haittansa, joten päätös kannattaa tehdä huolella ja oman tilanteen mukaan.  

Yksityishenkilönä sijoittamisessa on se hyöty, että sijoittaja voi tehdä vähennyksiä verotuksessa. Yksityishenkilö voi vähentää vuokratulojen kuluista esimerkiksi korjauskustannukset, ylläpitokulut ja lainan korot. Osakeyhtiön kautta sijoittamisessa voi kuitenkin tehdä enemmän vähennyksiä kuin yksityishenkilönä. Jos yrityksellä on muuta liiketoimintaa, saa vähennyksiin laitettua liiketoimintaan liittyviä kuluja kuten tietokone, puhelin, nettiliittymä, enemmän kilometrejä, neuvottelukuluja, edustuskuluja, matkakuluja, toimistotarvikkeita, vakuutuksia yms. Tämä voi olla merkittävä etu varsinkin suuremman sijoitusportfolion kanssa. (Väänänen 2023.) 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen vaatii kuitenkin enemmän hallinnollisia toimia ja kustannuksia kuin yksityishenkilönä sijoittaminen. Osakeyhtiön perustamiseen ja ylläpitämiseen liittyy muun muassa kirjanpito- ja tilinpäätösvelvoitteita, jotka voivat olla aikaa vieviä ja vaativia. Lisäksi osakeyhtiöllä on omat verovelvollisuutensa, jotka on huomioitava sen toiminnassa. (Väänänen 2023.) Osakeyhtiön eduksi tosin on hyvä lukea myös laajemman omistuspohjan mahdollisuus. Jos olet tilanteessa, jossa haluaisit ostaa sijoitusasuntoja kaksin tai sitä suuremmallakin porukalla, helpottaa osakeyhtiön perustaminen hallinnollisia ja rahaliikenteen järjestelyjä merkittävästi. Tähän päädyimme myös Pro-Asuntojen tapauksessa. Osuuskunnan alla suurien lainamäärien ottaminen ei vaikuttanut hyvältä tämän altistaessa projektin ulkopuolisia kyseisille velkasummille. Myöskään yksityishenkilöinä sijoittaminen ei täten toiminut, sillä emme opiskelijoina vielä välttämättä olisi saaneet lainaa, taikka omasta takaa ei välttämättä myöskään olisi löytynyt tarvittavia pääomia. 

 

Pohdinta 

Asuntosijoittaminen voi aluksi vaikuttaa pelottavalta nuorille, joilla on rajallinen kokemus asuntomarkkinoista. Kuten useimmissa sijoitusmuodoissa, ovat aiheeseen tutustuminen ja suunnittelu avaimet menestykseen. On tärkeää ottaa aikaa ja ymmärtää asuntomarkkinoita ja mitkä tekijät vaikuttavat sijoitusasuntojen arvonnousuun ja tuottoon. 

Asuntosijoittaminen voi myös olla erittäin joustava sijoitusmuoto nuorille, koska he voivat päättää, kuinka paljon aikaa ja resursseja he haluavat siihen sijoittaa. Esimerkiksi, jos heillä on tiukka budjetti, he voivat aloittaa pienemmällä omaisuuserällä ja lisätä sijoituksiaan ajan myötä esimerkiksi Pro-Asuntojen kautta. Aloittelevan asuntosijoittajan tutustuttua markkinaan sekä omaksuttua tarpeeksi perustietoa vuokratuoton laskemisesta sekä asunsijoittamiseen liittyvistä sudenkuopista, kannattaa tämän rohkeasti lähteä etsimään sopivaa kohdetta ensimmäiselle sijoitukselle. Ostamalla ensimmäisen sijoitusasunnon pääsee hän kokeilemaan käytännön tasolla teoriaa, mitä on opiskellut. Ainoastaan tällä tavalla oppii mahdollisista virheistä sekä kehittymisen kohteista. Tästä eteenpäin suunta on vain positiivinen. 

 

 

Lähteet: 

Hänninen, H. 2021. Velkavipu asuntosijoittamisessa. Viitattu 25.4.2023. https://sijoitusovi.com/velkavipu-asuntosijoittamisessa/ 

Kiinteistökattaus.fi. N.d. Vuokratuottolaskuri. Nettisivu. Viitattu 25.4.2022. https://kiinteistokattaus.fi/palvelu/vuokratuottolaskuri/ 

Orava, J. & Turunen, O. 2016. Osta, vuokraa, vaurastu. E-kirja. Helsinki: Alma Talent. 

Väänänen, P. 2023. Asuntosijoittaminen vuonna 2023 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin. Viitattu 25.4.2023. https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/opas-asuntosijoittamiseen/ 

Väänänen, P. N.d. Voima, joka 50 kertaistaa tuoton, mutta pienentää riskiä. Viitattu 25.4.2023. https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/velkavipu-asuntosijoittamisessa/ 

YIT.fi. N.d. Sijoitusasunto ja sijoitusasunnon ostaminen. Nettisivu. Viitattu 23.4.2023. https://wwwhttps://www.yit.fi/asunnot/myytavat-asunnot/asuntosijoittaminen/sijoitusasunnon-osto 

Kommentoi